Section 1 : régime du bail

Le bail à métayage est le contrat par lequel un bien rural est donné à bail à un preneur qui s’engage à le cultiver sous la condition d’en partager les produits avec le bailleur.

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Jurisprudence

    • Attendu qu’ayant énoncé à bon droit qu’aux termes de l’article L. 417-1 du code rural et de la pêche maritime, le bail à métayage est le contrat par lequel le possesseur d’un héritage le remet pour un certain temps à un preneur qui s’engage à le cultiver sous la condition d’en partager les produits avec le bailleur et que ce contrat ne peut être qualifié de métayage qu’en cas de partage dans les mêmes proportions, des produits et des charges, entre le preneur et le bailleur et constaté que si le bailleur recevait le quart de la récolte, aucune clause du contrat de location ne faisait état de sa participation aux charges d’exploitation dans cette même proportion, la cour d’appel, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui était soumis et sans inverser la charge de la preuve, par une décision motivée, a pu en déduire que la qualification de bail à métayage devait être écartée ;

      D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

      Sur le second moyen, ci-après annexé :

      Attendu qu’ayant relevé que l’absence de paiement du fermage ne résultait que du refus fautif de M. et Mme X… de le recevoir et que le preneur n’avait pas reçu du bailleur, contrairement aux dispositions contractuelles, les ceps nécessaires pour procéder à une replantation des vignes, la cour d’appel, a, sans dénaturation et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, souverainement retenu que la résiliation du bail n’était pas encourue ;

      D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

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    •  

Attendu, d’une part, que Mme X…n’ayant pas soutenu devant la cour d’appel que la société BMT vignobles n’assumait pas la direction de l’exploitation, ni que les dépenses de cette exploitation faisaient l’objet d’un partage entre elles, le moyen est de ces chefs nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;

Et attendu, d’autre part, qu’ayant relevé qu’il ressortait des déclarations de récolte établies entre 1991 et 2004 par Mme X…pour la parcelle cadastrée ZD n° 50 que la société initialement appelée Barancourt puis BMT vignobles était son métayer et de l’examen comparé de ses déclarations de récoltes et de celles, concordantes, établies par cette société que celle-ci exploitait cette parcelle moyennant une métayage portant sur le quart de la récolte, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs et sans se fonder sur un aveu, retenir, le caractère onéreux d’une mise à disposition ne dépendant pas du caractère régulier du versement de la contrepartie, que la société BMT vignobles était titulaire d’un bail verbal à métayage sur une partie de cette parcelle ;

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Attendu qu’ayant énoncé à bon droit que par application de l’article L. 417-1 du code rural, le contrat de métayage se définissait comme le contrat par lequel le possesseur d’un héritage rural le remettait pour un certain temps à un preneur qui s’engageait à le cultiver, sous condition d’en partager les produits avec le bailleur, que ce texte devait s’interpréter comme faisant peser sur le propriétaire des terres ainsi mises à disposition une obligation de partager les dépenses dans les mêmes proportions que les produits, la direction de l’exploitation incombant au preneur, a retenu exactement qu’à défaut de partage en proportion égale aux produits perçus par le bailleur, ici du quart, des charges d’exploitation, le contrat litigieux ne pouvait s’analyser en un bail à métayage, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer sur un élément de preuve qu’elle décidait d’écarter, a pu en déduire, sans dénaturation et sans ajouter une condition à la loi, qu’il devait recevoir la qualification de bail à fermage ;

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Le bail à métayage est résiliable tous les trois ans à la volonté du preneur qui doit donner préavis dans les délais conformes aux usages locaux avant l’expiration de chaque période triennale.

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Le préavis prévu à l’ article L. 417-2 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

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Jurisprudence

    • Vu les articles L. 411-31 et L. 411-53 du Code rural ;

      Attendu que, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34 du Code rural, le bailleur ne peut faire résilier son bail que s’il justifie de l’un des motifs définis à l’article L. 411-53 et dans les conditions prévues audit article ;

      Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 18 janvier 1994), que M. X…, propriétaire de vignes données à bail à métayage aux époux Y…, a, le 3 mai 1991, demandé le prononcé de la résiliation du bail ;

      Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que l’existence d’écarts dans les déclarations de récoltes du fait du preneur est à l’origine d’une mésintelligence grave entre les parties et que ce manquement, relevé par l’expert pour les années 1990 et 1991, est de nature à compromettre l’exploitation future du fonds ;

      Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle devait apprécier les motifs de résiliation au jour de la demande en justice, la cour d’appel, qui a constaté que les faits de mauvais entretien des vignes n’étaient pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, a violé les textes susvisés ;

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Attendu, d’une part, qu’ayant relevé que la nouvelle demande en résiliation de Mme X… était fondée sur des éléments nouveaux, méconnus des juges en 1999 et 2000, la cour d’appel a, à bon droit, dit la demande recevable ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé le comportement fautif du métayer, ses manquements répétés et durables dans l’établissement des comptes d’exploitation annuels et dans le règlement de la quote-part des revenus revenant au bailleur, la reconnaissance par Mme Y… dans une lettre du 15 décembre 1999 que les comptes n’étaient toujours pas faits, que ces carences en la matière s’étaient poursuivies les années suivantes jusqu’à la date de la nouvelle demande en résiliation de Mme X… et constaté des anomalies considérables et des charges incohérentes, tels des frais de cabinets d’avocats, la cour d’appel, qui n’a pas dit que la maison n’était pas habitable et a retenu que les troubles de jouissance résultaient essentiellement des propres carences de Mme Y… dans le règlement de la quote-part des revenus annuels de l’exploitation, a pu en déduire que ce comportement compromettait la bonne exploitation du fonds et a, par ces seuls motifs, prononcé la résiliation du bail ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

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Dans le bail, la part du bailleur ou prix du bail ne peut être supérieure au tiers de l’ensemble des produits, sauf décision contraire du tribunal paritaire.

En conséquence, le preneur ne peut être astreint, en sus de la part de produits revenant au bailleur, à aucune redevance, prestation ou service soit en nature, soit en argent, soit en travail, quelle qu’en soit la forme ou l’origine. Le propriétaire ne peut récupérer le montant par une modification des conditions du partage.

Les dispositions ci-dessus sont d’ordre public.

Une dérogation au partage des dépenses d’exploitation entre le preneur et le bailleur peut être autorisée par le préfet du département après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.

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Jurisprudence

    • Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l’article 1147 du code civil ;

      Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 avril 2014), que Mme X… a donné à bail à métayage, à compter du 15 octobre 2010, des parcelles de vigne à M. Y…, avec partage des fruits par moitié ; qu’à l’issue de la première vendange, elle s’est prévalue d’un acte de résiliation amiable portant la date du 1er octobre 2011 et la signature des parties ; que M. Y… a saisi le tribunal paritaire en contestation de la résiliation et indemnisation ;

      Attendu que, pour statuer sur le préjudice de M. Y…, l’arrêt relève que la résiliation du bail est intervenue en fraude des droits du preneur et retient que, par application de la règle du tiercement, l’indemnité doit être fixée aux deux tiers de la valeur de la vendange de 2011 ;

      Qu’en statuant ainsi, alors que le préjudice subi par M. Y… consistait dans la perte d’une chance de tirer profit des vignes pendant la durée du bail, la cour d’appel a violé le principe et le texte susvisés ;

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ATTENDU QU’ANDRE X…, METAYER DE LA SOCIETE CIVILE AGRICOLE DU DOMAINE DE JONQUIERES, FAIT GRIEF A L’ARRET ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE, 28 JUIN 1978) D’AVOIR REJETE SA DEMANDE D’APPLICATION DE LA REGLE DU TIERCEMENT POUR LA PERIODE DU 1ER JANVIER 1957 AU 31 DECEMBRE 1974, ALORS, SELON LE MOYEN, “QUE, D’UNE PART, LA RENONCIATION A UN DROIT NE SE PRESUME PAS ET QUE LE SEUL FAIT DE NE PAS CONTESTER LES COMPTES NE SAURAIT ETRE CONSIDERE COMME UNE RENONCIATION A INVOQUER L’ILLICEITE DU FERMAGE ; ET ALORS, D’AUTRE PART, QUE LES PARTIES AU CONTRAT DE METAYAGE NE PEUVENT METTRE A LA CHARGE DU PRENEUR UN TAUX DE PARTAGE DIFFERENT POUR LES DEPENSES ET POUR LES RECETTES, ET QUE DES LORS QUE LES RECETTES ETAIENT, D’APRES LE BAIL PARTAGEES DANS LA PROPORTION DE 1 3 POUR LE PROPRIETAIRE ET DE 2/3 POUR LE METAYER, LES DEPENSES D’EXPLOITATION DEVAIENT ETRE PARTAGEES DANS DES PROPORTIONS IDENTIQUES “;

MAIS ATTENDU QUE L’ARRET RETIENT QUE JUSQU’A L’ANNEE 1974 INCLUSE LES COMPTES DE METAYAGE ONT DONNE LIEU A DES RELEVES ETABLIS PAR X… ET ACCEPTES PAR LE BAILLEUR, ET QUE CES COMPTES ONT ETE PONCTUELLEMENT REGLES ; QUE LA COUR D’APPEL A PU EN DEDUIRE QUE LE PRENEUR AVAIT RENONCE A SE PREVALOIR POUR LES ANNEES ECOULEES DES DISPOSITIONS LEGALES REGISSANT LE PARTAGE DES PRODUITS ET DES DEPENSES ENTRE BAILLEUR ET METAYER ; D’OU IL SUIT QUE LE MOYEN N’EST PAS FONDE ;

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SUR LE PREMIER MOYEN : VU L’ARTICLE 821 DU CODE RURAL ;

ATTENDU QU’EN VERTU DES DISPOSITIONS D’ORDRE PUBLIC DU TEXTE SUSVISE, LA PART DU BAILLEUR NE PEUT, DANS LE BAIL A METAYAGE, ETRE SUPERIEURE AU TIERS DE L’ENSEMBLE DES PRODUITS, SAUF DECISION CONTRAIRE DU TRIBUNAL PARITAIRE ;

QU’IL S’ENSUIT QUE LE PRENEUR NE PEUT RENONCER DANS LE CONTRAT LOCATIF A LA PART DE DEUX TIERS LUI REVENANT ;

ATTENDU QUE, POUR FIXER A 35 479 FRANCS LA SOMME DUE PAR GUILLEMOT, PRENEUR, A MONGODIN, BAILLEUR, A LA SUITE DE LA RESILIATION DU BAIL A METAYAGE LIANT LES PARTIES DEPUIS 1959, LA COUR D’APPEL RETIENT QUE GUILLEMOT NE PEUT PRETENDRE AU BENEFICE DU TIERCEMENT, AU MOTIF QUE LES CONVENTIONS ECRITES ET SIGNEES PAR LES PARTIES LE 20 SEPTEMBRE 1959 PREVOYAIENT QUE LA RECOLTE SERAIT PARTAGEE PAR MOITIE ;

ATTENDU QU’EN STATUANT AINSI, LA COUR D’APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;

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Si, dans le cours de la jouissance du preneur, la totalité ou une partie de la récolte est enlevée par cas fortuits, il n’a pas d’indemnité à réclamer au bailleur. Chacun d’eux supporte sa portion correspondante dans la perte commune.

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Le bailleur exerce le privilège de l’article 2332 du code civil sur les meubles, effets, bestiaux et portions de récolte appartenant au preneur, pour le paiement du reliquat du compte à rendre par celui-ci.

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Chacune des parties peut demander le règlement annuel du compte d’exploitation.

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Toute action résultant du bail se prescrit par cinq ans, à partir de la sortie du preneur.

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    • ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE A CET ARRET, D’UNE PART D’AVOIR ECARTE L’EXCEPTION DE PRESCRIPTION OPPOSE PAR LA BAILLERESSE D’UN BIEN RURAL, A LA DEMANDE D’UN ANCIEN PRENEUR, AU PAYEMENT DE SA PART DE PRODUITS, AUX MOTIFS QUE LE TRAIT FONDAMENTAL DU BAIL A METAYAGE ETAIT LE PARTAGE DES PRODUITS ET QUE LES PARTIES AYANT STIPULE LE PARTAGE EN ESPECES PAR MOITIE DU PRODUIT NET DE LA RECOLTE, IL S’AGISSAIT EN L’OCCURRENCE D’UN BAIL A FERME QUI N’ETAIT PAS SOUMIS A LA PRESCRIPTION DE L’ARTICLE 825 DU CODE RURAL, ALORS QUE LA CONTRADICTION ENTRE LES MOTIFS EQUIVAUT AU DEFAUT DE MOTIF ET QUE LE PARTAGE DES PRODUITS DE L’EXPLOITATION, QU’IL SE FASSE EN NATURES OU EN ESPECES, CARACTERISE LE BAIL A COLONAT PARTIAIRE ET EST EXCLUSIF DU BAIL A FERME CONCLU A PRIX FIXE, ET D’AUTRE PART, D’AVOIR FIXE LE POINT DE DEPART DU DELAI DE PRESCRIPTION DE L’ARTICLE 2277, DU CODE CIVIL AU JOUR OU L’ADMINISTRATEUR SEQUESTRE DU DOMAINE, SOMME DANS LE CADRE DE LA PROCEDURE EN DIVORCE, OPPOSANT ROCHE A LA DAME Z…, A RENDU SES COMPTES DE GESTION, ALORS QUE LA COUR NE CONSTATE PAS QUE PRADIE AIT ETE MIS DANS L’IMPOSSIBILITE DE RECLAMER SA PART DES PRODUITS DU DOMAINE ET AIT, EN FAIT, RECLAME CETTE PART A L’ADMINISTRATEUR SEQUESTRE NOMME AU COURS D’UNE INSTANCE OU IL ETAIT ETRANGER, AUTREMENT DIT QU’IL Y AIT EU DEPUIS LE JOUR OU A PRIS NAISSANCE LA CREANCE, UNE CAUSE DE SUSPENSION OU D’INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION QUINQUENALE DEJA ACQUISE AU JOUR OU LE SEQUESTRE A RENDU SES COMPTES ET A FORTIORI AU JOUR DE LA DEMANDE EN JUSTICE ;

      MAIS ATTENDU QUE L’ARRET CONSTATE QUE PRADIE, SORTI DE LA FERME EN 1956, DEVAIT RECEVOIR CHAQUE ANNEE LA MOITIE DU PRODUIT NET DE LA RECOLTE APRES VENTE, MAIS QU’EN RAISON D’UNE PROCEDURE EN DIVORCE ENTRE LA BAILLERESSE ET SON MARI, UN SEQUESTRE AVAIT ETE DESIGNE POUR APPREHENDER ET VENDRE LESDITES RECOLTES, ET QUE CELUI-CI N’AYANT ARRETE LES COMPTES QUE LE 12 DECEMBRE 1962, DAME Z…, N’ETAIT PAS FONDEE A OPPOSER LA PRESCRIPTION AU PRENEUR POUR UNE PERIODE OU, LA CREANCE N’ETANT PAS DETERMINEE, CE PRENEUR NE POUVAIT AGIR UTILEMENT ;

      ATTENDU QUE PAR CES SEULES CONSTATIONS LA COUR A JUSTIFIE SA DECISION ;

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Le montant du dégrèvement fiscal prévu à l’article L. 411-24 profite au propriétaire et au preneur dans la proportion fixée par le bail pour le partage des fruits.

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Le preneur et le bailleur peuvent demander la résiliation du bail dès lors qu’en raison des destructions subies par les biens compris dans le bail, l’équilibre économique de l’exploitation est gravement compromis.

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Les dispositions de l’article L. 411-37 relatives à l’adhésion du preneur à une société à objet principalement agricole sont applicables en cas de métayage. Le bailleur et le métayer conviennent alors avec la société de la manière dont il sera fait application au bien loué des articles L. 417-1 à L. 417-7. En cas de désaccord, ces conditions sont déterminées par le tribunal paritaire des baux ruraux saisi à la diligence de l’une ou l’autre des parties.

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