IV) Cession du bail et sous-location

Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur.

Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s’il estime non fondés les motifs de l’opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d’habitation. Cette autorisation doit faire l’objet d’un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l’article L. 411-71, les modalités de calcul de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d’habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints ou les partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

NOTA : Loi n° 2014-1170 du 13 octobre, article 4-V-B : Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours. Si l’un des copreneurs a cessé de participer à l’exploitation avant la date de publication de ladite loi, le délai de trois mois mentionné au troisième alinéa du présent aticle commence à courir à compter de cette date.

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Le délai prévu au troisième alinéa de l’article L. 411-35 est fixé à deux mois. Il court à compter de la notification au propriétaire de la lettre recommandée mentionnée à cet alinéa.

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Jurisprudence

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Besançon, 6 novembre 2018), que Mme C…, propriétaire de parcelles de terre occupées par le groupement d’exploitation agricole en commun H… (le GAEC), a sollicité la résiliation du bail rural, reconnu au profit de celui-ci par un jugement irrévocable, pour cession illicite ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que, pendant neuf années consécutives, Mme C… n’a jamais contesté l’exploitation du bien par le GAEC, dont elle a reçu directement le paiement du loyer, ce qui établit que des rapports directs de bailleur à preneur sont nés, de sorte qu’il n’y a pas eu cession mais conclusion d’un nouveau bail entre les parties ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le bail initial avait été résilié, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

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    • Attendu que le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article L. 411-35 du Code rural ;

      Attendu que pour débouter Mme C…, locataire d’un domaine rural appartenant à Mme Y…, évincée à la suite d’un congé fondé sur l’âge, de sa demande d’autorisation de cession au profit de son fils, M. A… Met, l’arrêt attaqué (Versailles, 29 septembre 1998 ) retient que ce dernier, dont les compétences professionnelles ne sont pas discutées, exploite actuellement 73 hectares 16 ares, qu’il peut espérer dans un proche avenir, mettre en valeur les terres dont ses parents sont propriétaires, que le refus de cession ne changerait rien à cette situation alors que refuser, à la bailleresse, bientôt nonagénaire, de pouvoir récupérer ses terres pour en disposer à sa guise ou les faire exploiter par sa propre descendance serait lui causer un préjudice certain ;

      Qu’en statuant ainsi, alors que lintérêt légitime du bailleur doit être apprécié au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

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ttendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 3 mars 2016), que, par acte du 29 novembre 1995, M. Alain X…a pris à bail rural des terres appartenant à M. et Mme Y…; que les parcelles louées ont été mises à la disposition de l’EARL de Villiers ; que, par acte du 11 février 2010, les bailleurs ont délivré congé pour le 15 septembre 2013 au motif que M. X…avait atteint l’âge de la retraite ; que, l’EARL ayant été placée en redressement judiciaire comportant un plan de continuation, un précédent arrêt a habilité le preneur à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de solliciter l’autorisation de céder le bail à son fils Jean-François ; que, par déclaration du 30 juillet 2013, M. Alain X…a présenté la demande à cette juridiction ;

Attendu que M. Alain X…fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande ;

Mais attendu qu’ayant retenu exactement que les conditions de mise en valeur des terres louées devaient être appréciées au regard du cessionnaire éventuel du bail et souverainement, par une appréciation des éléments de preuve produits, que, la réalité des apports de matériels n’étant pas démontrée, la capacité du candidat de gérer l’exploitation et sa solvabilité n’étaient pas suffisamment établies, la cour d’appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées et qui n’a pas inversé la charge de la preuve, a pu en déduire que la cession envisagée ne préservait pas les intérêts légitimes des bailleurs et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

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Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que M. X… produisait une lettre écrite en août 2005 par sa mère, alors bailleresse, reprochant aux preneurs de ne pas avoir payé le loyer depuis de nombreuses années et que ceux-ci, qui avaient répondu que les fermages antérieurs à 2000 avaient été payés, ainsi que Mme X… l’avait admis dans une attestation de décembre 2000, avaient envoyé un chèque couvrant les échéances postérieures et ayant souverainement retenu qu’un tel retard dans le paiement des fermages caractérisait le manquement des preneurs à l’une des obligations essentielles du bail et les constituait de mauvaise foi, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

Attendu, d’autre part, qu’appréciant souverainement les éléments qui lui étaient soumis, la cour d’appel, qui a pu considérer que les manquements allégués, en l’absence d’une renonciation non équivoque du bailleur à s’en prévaloir, étaient d’une gravité suffisante pour refuser l’autorisation qui lui était demandée, a légalement justifié sa décision ;

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    • Mais attendu qu’ayant relevé, à bon droit, que la faculté accordée au preneur de céder son bail à ses descendants majeurs ou ayant été émancipés constitue une dérogation au principe général d’incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu’au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail, que le preneur d’un fonds rural est tenu de l’exploiter et que s’il le met à la disposition d’une société à objet principalement agricole dont il doit être associé, il a, restant seul titulaire du bail, l’obligation de continuer à se consacrer à sa mise en valeur en participant aux travaux de façon effective et permanente, et retenu que la clause de solidarité incluse au bail permettait aux bailleurs d’exiger indifféremment de l’un ou l’autre des preneurs l’exécution de toutes les obligations du bail, la cour d’appel, qui a constaté qu’en 1996 les biens loués avaient été mis à la disposition de l’EARL sans que Mme X… ait acquis à un quelconque moment la qualité d’associée, en a souverainement déduit, sans méconnaître les droits personnels de M. X…, que les copreneurs solidaires avaient manqué à l’une des obligations essentielles de la convention et que ce manquement qui, en l’absence de préjudice démontré par les bailleurs n’avait pu justifier la résiliation du bail, suffisait, en raison de l’importance de l’obligation méconnue, à les constituer de mauvaise foi et à les priver de la faculté de céder leur bail ;

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Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient qu’aucun manquement ne peut être reproché aux preneurs dès lors que l’un d’entre eux a toujours été membre du groupement, l’époux d’abord depuis la création de la société jusqu’à son retrait, l’épouse ensuite, devenue à son tour associée cogérante, quatre ans après cette constitution ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’exécution de bonne foi des obligations du statut du fermage, condition nécessaire à l’autorisation demandée, imposait à chaque copreneur, auteur de la mise à disposition des biens loués, d’adhérer concomitamment au groupement bénéficiaire de celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

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Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt attaqué (Rouen, 26 mars 1992) de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, que le droit de chasser et de pêcher étant un droit personnel réservé au seul titulaire du bail, toute mise à disposition de ce droit au profit d’un tiers, moyennant une contrepartie onéreuse, constitue une souslocation prohibée ; que, dès lors, en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a procédé d’une violation des articles L. 411-35, L. 411-36, L. 415-7 et R. 415-1 et suivants du Code rural ;

Mais attendu que la mise à disposition, au profit d’un tiers, du droit personnel de chasser et de pêcher, ne constitue pas une souslocation au sens de l’article L. 411-35 du Code rural ;

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Attendu qu’il résulte de ces textes que la cession du bail rural et la souslocation constituent des manquements à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom,4 avril 2016), que, par acte du 30 juillet 2001, Marcelle Y… et son fils Maurice ont donné à bail à M. Z… des parcelles agricoles ; que Marcelle Y… est décédée […] ; que, par déclaration du 29 juillet 2013, M. et Mme Maurice Y… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion du preneur pour défaut d’exploitation personnelle et souslocation ou coexploitation avec son beau-frère ;

Attendu que, pour déclarer prescrite l’action introduite par le bailleur, l’arrêt retient que la demande a été présentée plus de cinq ans après la date à laquelle il a eu connaissance de l’exploitation conjointe de ses terres par un tiers au bail et que la loi du 17 juin 2008 a fait courir un nouveau délai de même durée venu à expiration le 19 juin 2013, antérieurement à la saisine du tribunal ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail ou à une souslocation, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

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Vu les articles L. 411-31, II, 1°, et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 2224 du code civil ;

Attendu qu’il résulte de ces textes que toute cession de bail, sauf si elle est consentie, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation du bail rural, constitue un manquement à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 18 octobre 2018), que Mme U…, propriétaire de parcelles de terre données à bail à M. K… I…, a sollicité la résiliation du bail pour cession sans autorisation au fils du preneur, M. X… I… ;

Attendu que, pour déclarer prescrite la demande, l’arrêt retient qu’une précédente action de Mme U… a, par un arrêt du 3 octobre 2013, été rejetée définitivement, comme irrecevable, que l’article 2243 du code civil, en vertu duquel l’interruption de prescription est non avenue en cas de rejet définitif de la demande, ne distingue pas les moyens de fond et les fins de recevoir et que, la prescription quinquennale ayant couru dès la saisine initiale du tribunal paritaire des baux ruraux, le 12 novembre 2009, les demandes présentées le 23 février 2015 sont prescrites ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la prescription ne peut commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 30 janvier 2013) que les époux X… ont donné à bail rural à M. Y…, par acte sous seing privé du 30 octobre 1992, la ferme de la Rougerie ; que le preneur, qui exploite désormais des terres dans une autre région, où il réside, a obtenu des bailleurs, par acte sous seing privé du 10 octobre 2001, l’autorisation de sous louer les biens objets du bail au Groupement agricole d’exploitation en commun de la Rougerie, tout en conservant le bénéfice du droit unique de paiement qu’il percevait pour ces terres ; que les époux X… l’ont assigné en résiliation du bail pour sous location prohibée ;

Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt d’avoir rejeté leur demande, alors, selon le moyen, que toute sous-location d’un bien donné à bail agricole est illicite, quelle que soit la valeur de l’avantage qu’elle procure au preneur ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt que M. Y… a accordé au GAEC La Rogerie la jouissance exclusive des terrains agricoles qui lui avaient été donnés à bail par M. et Mme X… en contrepartie de l’octroi à son profit des indemnités dues au titre des droits à paiement unique pour l’exploitation de ces terrains ; que pour dire qu’il n’y avait pas de sous-location illicite et rejeter la demande de résiliation du bail formée par M. et Mme X…, la cour retient que le montant de ces indemnités était inférieur au prix du fermage versé au bailleur ; qu’en se fondant sur ce motif inopérant, et en refusant de prononcer la résiliation du bail nonobstant l’existence d’une sous-location présentant pour M. Y… une contrepartie financière, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

Mais attendu que la contrepartie nécessaire à la caractérisation d’une sous location prohibée ne peut résulter que d’une prestation servie en nature ou en espèces au preneur initial par le sous locataire, et qu’aucune contrepartie à la charge du GAEC n’a été relevée en la cause ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Besançon, 4 juin 2013), que M. X… a pris à bail verbal une parcelle agricole appartenant à M. Y… ; que celui-ci a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion au motif que M. X… avait consenti une sous-location à M. Z… ;

Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande et de le condamner à indemniser le preneur ;

Mais attendu qu’ayant retenu exactement que la prise en pension d’animaux sur le fonds loué ne constitue pas une sous-location prohibée dès lors que le preneur soigne lui-même le bétail et ne transfère pas au propriétaire du cheptel l’entretien des parcelles et souverainement que M. Z… n’avait assuré aucune prestation sur la pâture et avait confié à M. X… la surveillance quotidienne des animaux, la cour d’appel, qui n’a pas inversé la charge de la preuve et qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, abstraction faite d’un motif surabondant, pu rejeter la demande ;

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Attendu que sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ; qu’à défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Lyon, 31 janvier 2013), que M. X…, locataire de biens ruraux appartenant aux consorts Y…, ayant reçu un congé fondé sur l’âge, a assigné les bailleurs afin d’être autorisé à céder le bail à son fils ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt, qui relève qu’un autre candidat à l’exploitation du bien loué dispose également d’une autorisation d’exploiter fondée sur le projet de constitution d’un GAEC et, à la différence de M. X… fils, sur l’occupation de la maison située sur les terres, retient que les consorts Y… ont légitimement pu considérer que la conclusion d’un nouveau bail avec le premier présentait pour eux davantage de garanties d’une bonne exploitation du fonds que la cession du bail au second ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une atteinte aux intérêts légitimes du bailleur de nature à faire obstacle à la cession prévue par l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Attendu que toute cession de bail est interdite sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au conjoint du preneur participant à l’exploitation ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 12 mars 2013), que Mme Y…-Z…exploite diverses parcelles de terre dont deux appartiennent à M. Hervé X…en nue-propriété, sous l’usufruit de M. et Mme X…-B…; que la première a sollicité auprès des consorts X… l’autorisation de céder le bail portant sur ces parcelles à sa fille, Mme Z…-A… ; qu’en l’absence de réponse, Mme Y…-Z…a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir cette autorisation ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que la délivrance d’un reçu portant sur le fermage de l’année 2008 par Mme B…-X…, qui pouvait seule engager la communauté par cette quittance, constituait nécessairement un agrément clair et non équivoque du bailleur d’accepter Mme Y…-Z…comme preneur ;

Qu’en statuant ainsi, alors que les époux ne peuvent l’un sans l’autre donner à bail un fonds rural, ni autoriser sa cession, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 31 mai 2018), que, par actes du 18 octobre 1982, M. Y… a pris à bail des parcelles appartenant à W… T… ; que, par acte du 30 octobre 2007, celle-ci a donné son agrément à la cession des baux à Mme Y… ; que, par déclaration du 12 mars 2014, Mme S… T…, ayant droit de la bailleresse, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation des baux ;

Attendu que Mme T… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande ;

Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que les formalités de signification deviennent inutiles pour rendre la cession du bail opposable au propriétaire qui l’a acceptée sans équivoque, et relevé, d’une part, que W… T… avait expressément autorisé la cession et, d’autre part, qu‘il avait été procédé ensuite à l’appel des fermages à l’adresse de la cessionnaire, la cour d’appel en a exactement déduit que la résiliation des baux n’était pas encourue ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 13 septembre 2016), que Mme Y… exploite, par dévolution d’un bail rural consenti le 17 octobre 1975 à son époux décédé le […]       , des parcelles appartenant à Mme Z… ; que les terres louées ont été mises à la disposition de l’EARL B… constituée en 2010 ; que la bailleresse n’a pas accédé à la demande de Mme Y… de voir céder le bail à son fils Quentin devenu associé exploitant ; que, par déclaration du 8 novembre 2013, M. et Mme Y… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en autorisation de cession ;

Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt de refuser l’autorisation demandée ;

Mais attendu qu’ayant retenu, exactement, que, lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès la cession du bail par mise à la disposition d’une société et que l’opération est soumise à autorisation administrative au titre du contrôle des structures, celle-ci doit être sollicitée par le groupement et, souverainement, que l’EARL B… exploitant une superficie qui dépassait le seuil fixé par le schéma directeur départemental des structures applicable en la cause ne bénéficiait pas de son chef d’une autorisation d’exploiter, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

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Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 8 octobre 2019), T… D… et son épouse sont décédés respectivement en 1985 et 1994. Ils avaient eu trois fils, G…, C… et O…, ces deux derniers étant prédécédés en 1990 et 1991.

2. Au cours des opérations de succession, une parcelle de terre a été partagée en trois parcelles, cadastrées […] , […] et […] .

3. Par acte du 6 mars 2004, la parcelle […] , d’une contenance de 1 ha 05 a et […] , a été cédée à la commune de Chanos-Curdon (la commune).

4. Dans les années 2009 à 2012, la commune a poursuivi la création, sur ses terrains, d’exutoires d’eaux pluviales. M. X… D…, fils de G… et père de U…, a alors invoqué l’existence d’un bail rural, consenti le 20 juillet 1988 par sa grand-mère à lui-même et à son frère J… et grevant la parcelle […] , qui avait été mise à la disposition d’une société civile d’exploitation dans laquelle MM. X… et J… D… étaient associés.

5. Par acte du 2 novembre 2000, M. J… D… a cédé à son neveu U… ses parts détenues dans la Scea, transformée, le jour même, en entreprise agricole à responsabilité limitée dénommée Les Flouries (l’EARL).

6. Par acte du 16 octobre 2017, la commune a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail du 20 juillet 1988 et expulsion de MM. X… et U… D… et de tous occupants de leur chef, en particulier l’EARL, au motif d’une cession prohibée et de manquements des co-preneurs aux obligations résultant du bail. MM. D… et l’EARL ont demandé reconventionnellement l’autorisation de cession du bail à M. U… D….

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

7. MM. D… et l’EARL font grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail du 20 juillet 1988 et des baux successifs renouvelés et ordonner leur expulsion, alors « qu’en l’état d’une mise à disposition antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 9 juillet 1999, irrégulière faute d’avis préalable du bailleur, le renouvellement du bail postérieurement à cette date empêche ce dernier, qui a négligé d’agir durant le bail précédent, de fonder sa demande en résiliation du bail sur ce défaut de notification, sauf à ce qu’il prouve avoir mis en demeure le preneur de communiquer les informations prévues sur la mise à disposition et que celui-ci n’y a pas répondu dans le délai d’un an ; qu’en l’espèce, X… et J… D… se sont vu consentir un bail à ferme d’une durée de 9 ans commençant à courir à compter du 1er juillet1988 ; qu’en retenant, pour prononcer la résiliation du bail, que la mise à disposition par X… et J… D…, des terres louées au profit d’une société, sans avis préalable du bailleur, intervenue le 20 juillet 1988 et prolongée après le renouvellement du bail, constituait une violation des preneurs à leurs obligation sans qu’il soit nécessaire que le bailleur les ait mis en demeure, quand la demande de résiliation du bail avait été initiée par requête du 16 octobre 2017, après le renouvellement du bail intervenu le 1er juillet 2015, la cour d’appel a violé l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction issue de la loi du 9 juillet 1999, ensemble l’article L. 411-50 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 411-37, dans sa rédaction issue de la loi du 9 juillet 1999, et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime :

8. Selon le premier de ces textes, le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations relatives à la mise des biens loués à la disposition d’une société d’exploitation dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.  La résiliation n’est pas encourue si les omissions ou les irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.


9. Selon le second, le bail renouvelé est un nouveau contrat.

10. Pour prononcer la résiliation du bail, après avoir relevé que ce n’est que par une lettre du conseil de M. D… du 17 octobre 2012, reçue le 12 novembre 2012, que la commune, qui s’était vu adresser début
novembre 2011 un exemplaire du bail à ferme consenti au profit de MM. J… et X… D…, avait été destinataire de l’information selon laquelle la parcelle louée avait été mise à disposition de l’EARL, l’arrêt retient que la mise à la disposition d’une société des terres louées par les preneurs est intervenue entre la prise d’effet du bail du 1er juillet 1988 et la date du premier renouvellement de celui-ci le 1er juillet 1997, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 9 juillet 1999, dont il écarte les dispositions et en déduit que cette mise à disposition à l’insu de la bailleresse constitue une violation par le preneur de son obligation, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une mise en demeure préalable, le texte applicable ne prévoyant pas une telle formalité.

11. En statuant ainsi, alors qu’elle devait, pour apprécier l’application des dispositions de la loi du 9 juillet 1999, se placer à la date du troisième renouvellement, au 1er juillet 2015, postérieur à celui au cours duquel la commune avait eu connaissance de la mise à disposition litigieuse et qu’elle ne pouvait prononcer la résiliation du bail pour défaut de notification de la mise à disposition des parcelles affermées sans établir que M. X… D… n’avait pas communiqué les informations prévues dans un délai d’un an après mise en demeure par la bailleresse, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen

Enoncé du moyen

12. MM. D… et l’EARL font grief à l’arrêt de rejeter leur demande reconventionnelle de transfert du bail au profit de M. U… D… et d’ordonner leur expulsion alors « que la cassation s’étend aux dispositions de l’arrêt attaqué qui sont unis par un lien de dépendance nécessaire avec le chef de dispositif censuré ; que la censure de l’arrêt en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour une mise à disposition des biens affermés au profit d’une société agricole sans avis préalable du bailleur, entraînera la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif ayant refusé l’autorisation de cession en raison de ce manquement, par application de l’article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

13. Vu l’article 624 du code de procédure civile :

14. Selon ce texte, la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

15. La cassation sur le premier moyen entraîne l’annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;


PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu d’examiner l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 8 octobre 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ;

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Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 9 janvier 2020), par acte du 3 octobre 2006, M. et Mme I… ont consenti à MM. P… et H… M…, ainsi qu’au groupement agricole d’exploitation en commun de la Terre Bleue, transformé depuis en exploitation agricole à responsabilité limitée (l’EARL), un bail rural d’une durée de dix-huit années.

2. L’assemblée générale extraordinaire de l’EARL du 25 mars 2013 a constaté le retrait de M. M… de la société.

3. Par actes des 9 octobre 2009 et 19 septembre 2013, M. et Mme I… ont vendu à M. W… M… et à son épouse les parcelles objet du bail.

4. Par déclaration du 15 septembre 2017, M. et Mme M… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail en soutenant que M. H… M… avait cessé de participer à l’exploitation des terres et que les autres preneurs n’avaient pas demandé la poursuite du bail à leur profit.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. M. P… et l’EARL font grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion, alors :

« 1°/ que, lorsqu’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom ; qu’il s’ensuit que la demande de poursuite du bail ne s’impose que lorsqu’il ne subsiste, à la suite du retrait d’un copreneur, qu’un seul preneur exploitant susceptible de poursuivre le bail ; qu’en retenant, pour prononcer la résiliation du bail, que le retrait le 25 mars 2013 de H… M…, l’un des trois copreneurs du bail, de l’Earl de la Terre Bleue se serait traduit par la cessation de sa participation à l’exploitation des terres et, qu’en conséquence, S… P… et l’Earl de la Terre Bleue, s’ils souhaitaient continuer à exploiter les parcelles en qualité de copreneurs, auraient dû demander aux bailleurs que le bail se poursuive à leurs seuls noms, quand elle constatait qu’à la suite du retrait de H… M… subsistaient deux copreneurs, M. P… et l’Earl de la Terre Bleue, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 411-35 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

2°/ que la demande de poursuite du bail à la suite du retrait d’un copreneur ne s’impose qu’en présence de copreneurs personnes physiques ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que M. P… et l’Earl de la Terre Bleue étaient demeurés copreneurs du bail à la suite du retrait de H… M… de la société ; qu’en retenant, pour prononcer la résiliation du bail, qu’à la suite de son retrait de l’Earl de la Terre Bleue, H… M… aurait cessé de participer à l’exploitation des terres et, qu’en conséquence, M. P… et l’Earl, s’ils souhaitaient continuer à exploiter les parcelles en qualité de copreneurs, auraient dû demander aux bailleurs que le bail se poursuive à leurs seuls noms quand elle avait constaté que l’Earl de la Terre Bleue était copreneur du bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 411-35 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

3°/ qu’il est interdit aux juges du fond de dénaturer l’objet du litige tel qu’il résulte des conclusions respectives des parties ; qu’en l’espèce, les parties s’opposaient sur le point de savoir si, à la suite de son retrait de l’Earl de la Terre Bleue, H… M… avait ou non continué à exploiter les terres prises à bail, W… et Y… M… soutenant qu’il avait cessé toute exploitation de ces terres tandis que M. P… et l’Earl de la Terre Bleue soutenaient qu’il avait conservé sa qualité de preneur à bail des terres litigieuses et continué de participer à leur exploitation ; qu’en affirmant, pour prononcer la résiliation du bail, qu’il est constant que le retrait de H… M… de l’Earl le 25 mars 2013 s’est traduit pour lui par la cessation de l’exploitation des terres de l’Earl, la cour d’appel a dénaturé les termes du litige et violé, en conséquence, l’article 4 du code de procédure civile ;

4°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu’en relevant d’office, pour prononcer la résiliation du bail, qu’il serait constant que le bail avait été conclu pour permettre au Gaec de la Terre Bleue devenu Earl de la Terre Bleue et à ses deux co-gérants, S… P… et H… M…, d’exploiter le foncier ainsi donné en location quand ce moyen n’avait été soulevé par aucune des parties, la cour d’appel, qui n’a pas préalablement recueilli les observations des parties, a méconnu le principe de la contradiction et violé l’article 16 du code de procédure civile ;

5° / que son retrait de la société locataire ne fait pas perdre sa qualité de co-preneur à l’associé qui a par ailleurs conclu le bail à titre personnel ; qu’en l’espèce, M. P… et l’Earl de la Terre Bleue faisaient valoir qu’à la suite de son retrait de l’Earl le 25 mars 2013, H… M… avait conservé sa qualité de preneur à bail des terres litigieuses et continué de participer à leur exploitation ainsi que cela ressortait tant de l’acte authentique de vente des terres du 19 septembre 2013, auquel H… M… était intervenu en qualité de fermier preneur en place aux fins de renoncer à son droit de préemption, que de sa reconstitution de carrière versée aux débats de laquelle il ressortait qu’il avait continué à être chef d’exploitation sur la période du 1er avril 2013 au 31 décembre 2018 ; qu’en prononçant la résiliation du bail sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si H… M… n’avait pas continué à être exploitant à la suite de son retrait de l’Earl, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

6°/ que son retrait de la société locataire ne fait pas perdre sa qualité de co-preneur à l’associé qui a par ailleurs conclu le bail à titre personnel ; que M. P… et l’Earl de la Terre Bleue faisaient valoir qu’à la suite de son retrait de l’Earl le 25 mars 2013, H… M… avait conservé sa qualité de preneur à bail des terres litigieuses et continué de participer à leur exploitation ainsi que cela ressortait tant de l’acte authentique de vente des terres du 19 septembre 2013, auquel H… M… était intervenu en qualité de fermier preneur en place aux fins de renoncer à son droit de préemption, que de sa reconstitution de carrière versée aux débats de laquelle il ressortait qu’il avait continué à être chef d’exploitation sur la période du 1er avril 2013 au 31 décembre 2018 ; qu’en retenant, pour prononcer la résiliation du bail, qu’il serait constant que le bail avait été conclu pour permettre au Gaec de la Terre Bleue (devenu Earl de la Terre Bleue) et à ses deux co-gérants, S… P… et H… M…, d’exploiter le foncier ainsi donné en location, la cour d’appel qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

7°/ en toute hypothèse, que la fraude corrompt tout ; qu’en l’espèce, M. P… et l’Earl de la Terre Bleue faisaient valoir qu’à la suite d’un incident de communication de pièces, rendu nécessaire par le refus des consorts M… de produire les pièces sollicitées tendant à clarifier leurs liens, ils avaient appris que les bailleurs avaient conclu le 1er septembre 2017 avec H… M…, qui était leur neveu, un contrat de travail à durée indéterminée à temps complet en qualité d’ouvrier agricole et que, concomitamment à la conclusion de ce contrat, le 14 septembre 2017, ils avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail en raison de la cessation d’exploitation des terres par leur neveu ; qu’en se bornant à retenir, pour accueillir la demande de résiliation du bail, que le fait que H… M… soit le neveu des bailleurs et soit même devenu leur salarié ou leur associé ne permettait pas de qualifier de fraude sa cessation d’exploitation des terres données à bail sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si la concomitance de la conclusion d’un contrat de travail à durée indéterminée à temps complet avec l’un des copreneurs à bail et de l’action en résiliation de ce même bail pour cessation d’exploitation de ce même copreneur ne caractérisait pas une fraude des bailleurs au statut du fermage, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du principe fraus omnia corrumpit, ensemble les articles L. 411-35 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

8° / en toute hypothèse, que, sauf stipulation conventionnelle expresse la seule volonté d’un copreneur de résilier le bail rural ne peut suffire à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs ; qu’en conséquence, le contrat de bail rural se poursuit automatiquement à l’égard de ces derniers et il appartient alors au bailleur informé qui souhaite s’y opposer de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté qu’il ressortait des liens familiaux entre les propriétaires et le copreneur sortant, H… M…, leur neveu, ainsi que des déclarations de ce dernier à l’audience, que les époux M… savaient, dès 2013, qu’il avait cessé d’exploiter les parcelles en cause ; qu’en retenant, pour prononcer la résiliation du bail, que la preuve de la connaissance de la situation de départ d’un copreneur par les propriétaires n’est pas suffisante pour écarter la résiliation du bail, la cour d’appel a violé l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 devenu 1103 du code civil ;

9°/ en toute hypothèse, que le non-respect de l’obligation d’information à la charge du preneur continuant l’exploitation à la suite du départ d’un copreneur ne saurait donner lieu à résiliation en l’absence d’agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu’en se bornant, pour prononcer la résiliation du bail, à relever que H… M… aurait cessé d’exploiter les terres en mars 2013 et que M. P… et l’Earl de la Terre Bleue n’avaient pas demandé aux bailleurs que le bail se poursuive à leurs seuls noms dans le délai requis, sans constater que la bonne exploitation du fonds avait été compromise, la cour d’appel a violé les articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

6. En premier lieu, la cour d’appel a énoncé à bon droit, d’une part, que l’article L. 411-31, II, 1°, du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation du bail s’il justifie de toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 du même code, d’autre part, que le défaut d’accomplissement de l’obligation d’information du propriétaire, en cas de cessation d’activité de l’un des copreneurs, constitue un manquement aux obligations nées du bail et une violation du texte précité, lequel, de portée générale, ne fait aucune distinction entre les personnes physiques et les personnes morales exploitantes.

7. Elle a constaté que M. M… avait cessé toute exploitation des terres prises à bail et retenu que M. P… et l’EARL, ses copreneurs, n’avaient pas sollicité, dans le délai qui leur était imparti, la continuation de la location de leur chef.

8. C’est sans méconnaître l’objet du litige ni violer le principe de la contradiction qu’elle en a exactement déduit que la résiliation du bail constituait la sanction d’une telle omission.

9. En second lieu, la cour d’appel a retenu, souverainement, que le retrait de M. M… de l’EARL s’était traduit, pour lui, par la cessation de l’exploitation des terres qu’il avait prises à bail et que la preuve d’un montage frauduleux avec ses proches n’était pas établie et, exactement, que la connaissance de ce départ par les bailleurs était sans incidence, ceux-ci n’étant pas tenus, par ailleurs, de démontrer un préjudice, ni une atteinte à la bonne exploitation du fonds.

10. Ayant procédé aux recherches prétendument omises, elle a pu prononcer la résiliation aux torts des trois preneurs.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

12. M. P… et l’EARL font grief à l’arrêt de rejeter la demande de condamnation de M. M… au titre de la liquidation de l’astreinte, alors :

« 1°/ que le juge qui constate l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction assortie d’astreinte ne peut pas rejeter entièrement la demande de condamnation au titre de la liquidation de l’astreinte ; qu’en l’espèce, il ressort de la procédure que par jugement du 26 juillet 2018, notifié le 23 août suivant, le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun a ordonné à H… M… de communiquer sa reconstitution de carrière établie par la MSA à la date la plus proche sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois après la présente décision ; que la cour d’appel a constaté que H… M… n’a produit le document intitulé “reconstitution de carrière” établi par la MSA que par lettre du 11 janvier 2019, soit plusieurs mois après la date limite qui lui avait été fixée par le tribunal paritaire pour ce faire ; qu’en rejetant néanmoins la demande de condamnation au titre de la liquidation de l’astreinte, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

2°/ que l’astreinte provisoire ou définitive ne peut être supprimée en tout ou partie que s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère ; qu’en retenant, pour rejeter la demande de condamnation au titre de la liquidation de l’astreinte, que l’injonction donnée à H… M… par le tribunal a été satisfaite en substance dans le délai imparti, ce dernier ayant communiqué dans le délai son contrat de travail permettant de savoir qu’il est salarié des époux M… depuis le 1er septembre 2017, sans constater qu’une cause étrangère avait empêché H… M… de produire, en temps utile, le document reconstitution de carrière établi par la MSA, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé son arrêt de base légale au regard de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

3°/ que, si l’astreinte provisoire est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, l’inexécution de l’obligation est un fait objectif qui doit être apprécié abstraction faite de l’opinion que pouvait en avoir le débiteur ; qu’en l’espèce, la production du document intitulé “reconstitution de carrière” établi par la MSA dans le délai imparti par le tribunal ne présentait aucune difficulté pour H… M… ; que la cour d’appel a constaté que H… M… n’avait pas produit ce document dans le délai imparti ; qu’en retenant, pour rejeter la demande de condamnation au titre de la liquidation de l’astreinte, que l’injonction donnée à H… M… par le tribunal a été satisfaite en substance dans le délai imparti, ce dernier ayant communiqué dans le délai son contrat de travail permettant de savoir qu’il est salarié des époux M… depuis le 1er septembre 2017 quand il importait peu que H… M… estimât que la production de ce document suffisait à l’exécution de l’obligation, fait objectif, la cour d’appel a violé l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution. »

Réponse de la Cour

13. Ayant relevé que l’injonction de communication de pièces prononcée par le jugement avait pour objet de déterminer la date d’engagement de M. H… M… en qualité de salarié de M. et Mme M… et que celui-ci avait communiqué dans le délai imparti le contrat de travail qu’il avait conclu, ce qui permettait d’accéder à l’information attendue, la cour d’appel, qui a constaté que l’injonction avait été satisfaite en substance et qui n’était pas tenue de rechercher si une cause étrangère était établie, en a souverainement déduit que la liquidation de l’astreinte était devenue sans objet.

14. Le moyen n’est donc pas fondé.

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Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 11 juillet 2019), par acte du 12 octobre 2003, Mme Q… a donné à bail à M. et Mme N…, à compter du 11 novembre 2002 et pour une durée de seize années, plusieurs parcelles, qui ont été mises par le preneur à disposition de l’Earl […].

2. Par lettre du 24 février 2016, M. N… a notifié à Mme Q… son départ à la retraite et sollicité la poursuite du bail au seul nom de son épouse, en mentionnant que l’Earl […] s’était transformée en Gaec, à la suite de l’installation de leur fils L….

3. Par acte du 27 avril 2017, Mme Q… a délivré congé aux preneurs pour le 11 novembre 2018.

4. M. et Mme N… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et autorisation de céder le bail à leur fils. Mme Q… a demandé reconventionnellement l’annulation de l’acte du 24 février 2016, la résiliation du bail rural, l’expulsion des preneurs et son indemnisation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Mme Q… fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable l’opposition à la poursuite du bail qu’elle a présentée et de constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années, alors « que, lorsque l’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom ; qu’ayant relevé que la notification du 24 février 2016 avait été adressée par M. N…, copreneur, à Mme Q…, bailleresse, et que M. N… y faisait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2016 et demandait que son épouse, Mme N…, copreneuse, puisse continuer à exploiter les parcelles données en location, en retenant néanmoins l’irrecevabilité de l’opposition de Mme Q… à cette demande de poursuite du bail et, partant, la régularité de la notification et la poursuite subséquente du bail au profit de Mme N…, copreneuse, quand il incombait à cette dernière, seule, de demander à la bailleresse que le bail se poursuive en son nom, la cour d’appel a violé l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

Vu l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime :

6. Selon ce texte, d’ordre public, lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom. La lettre du preneur doit comporter, à peine de nullité, la reproduction du texte, les motifs allégués et la date de cessation d’activité du copreneur. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande.

7. Pour déclarer irrecevable l’opposition de Mme Q… à la poursuite du bail et constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années, l’arrêt retient que la demande formée le 24 février 2016 par M. N…, bien qu’elle ne soit pas présentée par l’épouse de celui-ci, répond aux exigences du texte précité, dès lors qu’elle comporte de manière claire et non équivoque l’information selon laquelle il est sollicité une poursuite du bail qui ne pouvait être envisagée qu’en faveur du conjoint copreneur restant seul sur l’exploitation, que l’opposition de Mme Q… à la demande de poursuite du bail au seul nom de Mme N…, évoquée seulement dans des conclusions du 28 mars 2018, était tardive car postérieure au délai de deux mois suivant la notification du 24 février 2016.

8. En statuant ainsi, alors que les formalités substantielles prévues, à peine de nullité, pour présenter au bailleur une demande motivée de continuation du bail incombent au seul preneur qui continue à exploiter, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

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Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Reims, 29 avril 2019), M. et Mme T… ont pris à bail des parcelles appartenant aux consorts P…, qu’ils ont mises à la disposition de l’EARL Ferme de Leuze

2. Par acte du 10 août 2016, les bailleurs leur ont fait délivrer congé en raison de l’âge de la retraite agricole.

3. Par requête du 3 octobre 2016, M. et Mme T… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et autorisation de cession du bail à leur fils S….

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Les consorts P… font grief à l’arrêt d’autoriser la cession du bail au profit de M. S… T…, de dire que celui-ci bénéficie du renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2018 et d’annuler le congé, alors :

« 1°/ que la faculté de céder son bail ne profite qu’au preneur de bonne foi qui s’est constamment acquitté des obligations de son bail ; que constitue un manquement continu aux obligations statutaires le fait, pour le copreneur resté seul en place après le départ en retraite et la cessation d’exploitation de l’autre copreneur, de ne pas informer le bailleur de cette modification essentielle des conditions d’exécution du bail ; que la cour d’appel a constaté que M. O… T…, copreneur, avait pris sa retraite le 1er mai 2010 et que Mme V… T…, autre copreneur restée seule en place, n’en avait informé les bailleurs que le 8 janvier 2015 ; qu’il résultait de ces circonstances que durant 5 ans, Mme T… avait tu aux bailleurs cette modification essentielle dans les conditions d’exécution du bail, de sorte qu’elle ne s’était pas constamment acquittée de ses obligations et devait en conséquence être déchue de la faculté de céder son bail ; qu’en retenant que Mme T… était une locataire de bonne foi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

2°/ que la faculté de céder son bail ne profite qu’au preneur de bonne foi qui s’est constamment acquitté des obligations de son bail ; que l’absence de saisine, par le bailleur, du tribunal paritaire pour s’opposer à la demande de l’un des copreneurs resté seul en place que le bail se poursuive à son seul nom ne vaut pas renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de manquements antérieurs de ce copreneur à ses obligations pour s’opposer à sa demande ultérieure d’autorisation de cession du bail à un descendant ; que la cour d’appel a constaté que M. O… T…, copreneur, avait pris sa retraite le 1er mai 2010 et que Mme V… T…, autre copreneur restée seule en place, n’en avait informé les bailleurs que le 8 janvier 2015 en demandant que le bail se poursuive à son seul nom ; que la circonstance que les bailleurs n’aient pas, alors, saisi le tribunal paritaire pour s’opposer à cette demande, ne valait pas renonciation non équivoque de leur part à invoquer les manquements antérieurs de Mme T… à ses obligations, ayant consisté à leur taire durant 5 ans le départ en retraite et la cessation d’exploitation de M. T… ; qu’en considérant qu’en laissant se poursuivre le bail à son seul nom, les bailleurs n’étaient pas fondés à se prévaloir de ce manquement de Mme T… pour s’opposer à la cession, la cour d’appel a violé l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

3°/ que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu’en énonçant que les attestations produites par les bailleurs n’étaient pas de nature à établir que Mme V… T… n’exploiterait pas réellement les 8 ha 45 a 55 ca puisqu’aux termes de celles-ci, quatre des bailleurs déclaraient tout au plus n’avoir jamais vu cette dernière sur un engin agricole sur les terres de son exploitation alors qu’ils n’étaient pas sur les lieux en permanence sans s’expliquer, fût-ce sommairement, sur l’attestation de Mme A… P…, un des quatre bailleurs, qui déclarait sur l’honneur le 9 décembre 2018 « n’avoir jamais constaté la participation de Mme V… T… aux travaux agricoles à aucune période de l’année – récente ou ancienne-. Pour corroborer mon propos, j’ajouterai que plusieurs parcelles de terre, constituant l’exploitation des époux T…, bordent la route que j’emprunte régulièrement pour me rendre au hameau de Leuze, sans jamais avoir vu Mme T… s’y adonner, sous aucune forme, à une activité agricole », la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’exploitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe ; qu’en relevant, pour autoriser la cession du bail au profit de M. S… T…, qu’à la date de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, M. S… T… demeurait à 34,5 kilomètres des terres, distance compatible avec leur exploitation par ce dernier, puisque la durée de route était de 38 minutes de sorte qu’il présentait toutes les garanties requises pour assurer une bonne exploitation du fonds sans prendre en considération, comme elle y était invitée, l’importance de l’exploitation, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, ayant relevé, d’une part, que, par lettres du 8 janvier 2015, en application de l’article L. 411-35, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime, tel qu’il résulte de la loi du 13 octobre 2014, Mme T… avait régulièrement informé les bailleurs que son époux copreneur

avait fait valoir ses droits à la retraite le 1er mai 2010

et avait cessé de participer à l’exploitation

et qu’elle leur avait demandé que le bail se poursuive à son seul nom,

d’autre part, que les bailleurs n’avaient pas saisi, comme le texte précité leur en reconnaissait la possibilité, le tribunal paritaire des baux ruraux d’une opposition à cette demande,

la cour d’appel en a exactement déduit que le bail s’était poursuivi au seul nom de Mme T… et que la condition de bonne foi devait s’apprécier en sa personne.

6. En deuxième lieu, ayant constaté que les bailleurs avaient laissé le bail se poursuivre au nom de Mme T…, devenue seule preneuse, la cour d’appel en a exactement déduit que les bailleurs n’étaient plus fondés à se prévaloir de l’absence d’information par celle-ci, avant le 8 janvier 2015, du départ en retraite de M. T…, pour s’opposer désormais à la cession de ce bail à leur fils.

7. En troisième lieu, ayant analysé la valeur et la portée des attestations rédigées et produites par les bailleurs, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer dans le détail sur chacune d’entre elles, a souverainement retenu que ceux-ci n’établissaient pas le défaut d’exploitation réelle par Mme T… de la superficie louée.

8. En quatrième lieu, ayant relevé, en se plaçant à la date de saisine du tribunal, que M. S… T… demeurait à 34,5 kilomètres des terres, soit à une durée de route de trente-huit minutes, la cour d’appel a retenu souverainement que cette distance était compatible avec une bonne exploitation du fonds en vue de laquelle le candidat cessionnaire présentait toutes les garanties requises.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

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Reprise d’instance

1. Il est donné acte à M. E…, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritier de R… E…, décédée le […], de ce qu’il reprend l’instance ouverte sur le pourvoi formé par M. V… contre l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 11 juin 2019.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Orléans, 11 juin 2019), par acte du 25 octobre 1979, M. et Mme E… ont consenti à M. V… et son épouse un bail rural portant sur diverses parcelles de terre. Ce bail s’est tacitement renouvelé en 1997, 2006 et 2015.

3. M. et Mme V… ayant divorcé en février 1998, Mme V… a quitté l’exploitation.

4. Par lettre du 17 février 2016, M. V… a sollicité de M. et Mme E… l’autorisation de céder le bail à son fils. Ceux-ci ont refusé leur agrément.

5. Par requête du 5 juillet 2016, M. V… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en autorisation de cession.

6. Par acte du 1er mars 2017, M. et Mme E… ont délivré un congé à M. V…, en raison de l’âge de la retraite, à effet au 30 septembre 2018.

7. Par requête du 2 juin 2017, M. V… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation de ce congé.

8. Après jonction des instances, M. et Mme E… ont présenté une demande additionnelle en résiliation du bail au motif que M. V…, qui se présentait comme leur seul fermier, s’était constitué cessionnaire illicite du droit au bail de son ex-épouse.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

9. M. V… fait grief à l’arrêt de valider le congé fondé sur l’âge de la retraite, de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion, alors « qu’en l’absence de congé mettant fin à la relation contractuelle, le conjoint copreneur qui poursuit seul l’exploitation a droit, nonobstant tout arrangement contraire, au renouvellement du bail rural par le seul effet de la loi ; qu’il s’ensuit qu’en cas de divorce, la renonciation à ses droits locatifs par l’un des époux copreneurs ne saurait être considérée comme une cession de bail au profit de l’autre et n’autorise pas le propriétaire à demander la résiliation du contrat ; qu’en l’espèce M. V… faisait valoir qu’il était divorcé depuis le 12 février 1998, ce dont les bailleurs étaient informés, et qu’en vertu de l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, le bail s’était renouvelé en son seul nom, l’attribution du bail à un des époux après le départ de l’un d’eux ne constituant pas une cession illicite ; qu’en prononçant la résiliation du bail pour cession illicite sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si le bail ne s’était pas renouvelé de plein droit au seul nom de M. V… en 2006 puis en 2015, après son divorce en 1998, excluant ainsi toute résiliation pour cession illicite, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

Vu l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime :

10. Selon ce texte, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 du même code ou n’invoque le droit de reprise. En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité, copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail.

11. Pour prononcer la résiliation du bail, l’arrêt retient que M. V… a procédé ainsi à une cession illicite alors que le statut du fermage ne lui permettait pas, du fait du caractère personnel du bail, de disposer de ce droit.

12. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le bail ne s’était pas renouvelé de plein droit au seul nom de M. V… en 2006, puis en 2015 après son divorce en 1998, ce qui excluait que celui-ci fût irrégulièrement cessionnaire du droit de son ex-épouse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le second moyen

Enoncé du moyen

13. M. V… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande d’autorisation de cession du bail au profit de son fils L…, alors « que la cassation s’étend aux dispositions de l’arrêt attaqué qui sont unies par un lien de dépendance nécessaire avec le chef de dispositif censuré ; que la censure de l’arrêt en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour défaut d’exploitation de l’un des copreneurs constitutif d’une cession prohibée, entraînera la cassation du chef de dispositif ayant refusé l’autorisation de cession à raison de ce manquement, par application de l’article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 624 du code de procédure civile :

14. La cassation prononcée sur le premier moyen entraîne, par voie de conséquence, l’annulation de la disposition critiquée par le second moyen.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 11 juin 2019, entre les parties, par la cour d’appel d’Orléans ;

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Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 14 janvier 2020), par acte du 21 septembre 2001, M. et Mme [E] ont pris à bail d’une durée de dix-huit ans une parcelle agricole appartenant à M. [F].

2. Par déclaration du 26 avril 2018, Mme [E] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en autorisation de cession de ce bail à son fils [E].

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Mme [E] fait grief à l’arrêt de la déclarer irrecevable en sa demande en autorisation de céder le bail la liant, ainsi que M. [E] en qualité de copreneur solidaire, à M. [J] [F], alors :

« 1°/ que la résiliation du bail est acquise chaque fois que le bailleur, dûment informé du départ à la retraite de l’un des copreneurs, ne s’oppose pas à la décision de ce dernier de mettre fin au bail pour ce qui le concerne et qu’aucune contestation n’est élevée s’agissant des modalités de son départ ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que par lettre du 12 janvier 2017, M. [F] a été informé par [C] [E], qualifié de copreneur à bail, de son départ en retraite et de la poursuite de l’exploitation des parcelles affermées par son épouse ; qu’en affirmant, pour déclarer irrecevable la demande d’autorisation de cession dont [V] [E] avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 3 octobre 2017, qu’il n’était pas justifié qu’à cette date, le bail avait été résilié du chef d'[C] [E], sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il ne résultait pas de l’absence de toute opposition de M. [F], à réception de la lettre du 12 janvier 2017, au départ en retraite d'[C] [E] et à la poursuite du bail par [V] [E] seule, une résiliation partielle du bail, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 32 du code de procédure civile ;

2°/ que le bail renouvelé qui constitue un nouveau bail, peut être conclu avec un seul des copreneurs au bail initial ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que par lettre du 12 janvier 2017, M. [F] avait été informé par [C] [E], qualifié de copreneur à bail, de son départ en retraite et de la poursuite de l’exploitation des parcelles affermées par son épouse ; qu’en affirmant, pour déclarer irrecevable la demande d’autorisation de cession dont [V] [E] avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, que le seul départ en retraite de l’un des preneurs ne met pas fin au bail de son chef, sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il ne résultait pas du fait que M. [F] avait laissé le bail se renouveler à l’issue de la récolte 2018, en toute connaissance du départ en retraite d'[C] [E] et de la poursuite du bail par [V] seule, que le bail renouvelé n’était conclu qu’avec cette dernière, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-50 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et 32 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. En premier lieu, ayant constaté que le bail liait M. et Mme [E] en qualité de copreneurs indivisibles et solidaires et retenu souverainement qu’il n’était pas établi que M. [E] eût régulièrement notifié au bailleur sa décision de résilier partiellement ce titre à l’âge de sa retraite, ni que son épouse eût elle-même recours au dispositif légal de continuation de l’exploitation à son seul nom, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que Mme [E] n’avait pas qualité pour demander, de son seul chef, l’autorisation de céder ce bail.

5. En second lieu, ayant retenu que la preuve d’une acceptation par le bailleur de la résiliation du bail du seul chef de M. [E] n’était pas rapportée, de sorte que la relation entre contractants s’était poursuivie et renouvelée aux mêmes conditions, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement décidé que Mme [E] ne pouvait disposer des droits de son époux.

6. La cour d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

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