Section II Conversion en baux à ferme

Tout bail à métayage peut être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale à partir de la troisième année du bail initial, si le propriétaire ou le preneur en a fait la demande au moins douze mois auparavant.

En cas de contestation, le tribunal paritaire doit, en fonction des intérêts en présence, ordonner la conversion dans l’un des cas ci-après :

1° lorsque le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ;

2° lorsqu’il se refuse à participer au moins en proportion de sa part dans les bénéfices aux investissements en cheptel ou en matériel indispensables à l’exploitation ;

3° lorsque, en raison d’une clause du bail ou d’un accord entre les parties, le preneur est propriétaire de plus de deux tiers de la valeur du cheptel et du matériel ;

4° lorsqu’une constante collaboration personnelle entre les parties n’a pu être assurée.

Pour l’application du 3° ci-dessus, les investissements en cheptel et en matériel faits par le preneur antérieurement au 2 janvier 1964 sont réputés faits avec l’accord du bailleur.

Toutefois, nonobstant toute disposition contraire, la conversion ne pourra être refusée lorsque la demande sera faite par le métayer en place depuis huit ans et plus.

Sans préjudice de l’application immédiate de l’alinéa précédent, les modalités de l’indemnisation éventuellement due au bailleur sont fixées par un décret en Conseil d’Etat.

Une demande de conversion ne peut être considérée comme une rupture de contrat, ni justifier une demande de reprise du propriétaire. Cette disposition est d’ordre public.

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Jurisprudence

    • Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon,5 octobre 2017), que, par acte du 12 janvier 1995, l’exploitation agricole à responsabilité limitée Domaine de la Choupette U… fils (l’EARL) a pris à bail à métayage, à effet du 11 novembre 1994, des parcelles de vignes appartenant au groupement foncier agricole GFV Famille Y… (le GFA) ; que, par acte du 19 novembre 2014, le preneur a notifié au bailleur une demande de conversion du bail à métayage en bail à ferme ; que, par déclaration du 17 décembre 2014, il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux à cette fin et en fixation du fermage ;

      Sur le premier moyen du pourvoi principal :

      Attendu que, la Cour de cassation ayant, par arrêt du 28 juin 2018, dit n’y avoir lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité, le moyen est sans portée ;

      Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

      Attendu que le GFA fait grief à l’arrêt d’ordonner la conversion ;

      Mais attendu que le GFA ne démontre pas en quoi les principes généraux reconnus par le droit de l’Union européenne seraient méconnus, à défaut d’établir la condition d’extranéité nécessaire à l’application des dispositions invoquées ;

      D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

      Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

      Vu l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article L. 417-11 du code rural et de la pêche maritime ;

      Attendu que, pour ordonner la conversion en bail à ferme, l’arrêt retient que les dispositions du statut du fermage et du métayage n’ont pas pour effet de priver le bailleur de son droit de propriété, mais apportent seulement des limitations à son droit d’usage ; que l’ingérence qu’elles constituent est prévue par la loi, à savoir les dispositions pertinentes du code rural ; qu’en ce qui concerne le but poursuivi, le législateur national dispose d’une grande latitude pour mener une politique économique et sociale et concevoir les impératifs de l’utilité publique ou de l’intérêt général, sauf si son jugement se révèle manifestement dépourvu de base raisonnable ; que la conversion du bail à métayage est fondée sur l’objectif d’intérêt général tendant à privilégier la mise en valeur directe des terres agricoles et spécialement à donner à l’exploitant la pleine responsabilité de la conduite de son exploitation ; que, s’il est exact que le paiement d’un fermage, dont le montant est encadré par la loi, peut apporter au bailleur des ressources moindres que la part de récolte stipulée au bail à métayage, la conversion en bail à ferme n’est cependant pas dépourvue de tempéraments et de contreparties, de sorte qu’un juste équilibre se trouve ménagé entre les exigences raisonnables de l’intérêt général et la protection du droit au respect des biens du bailleur, les limitations apportées au droit d’usage de ce dernier n’étant pas disproportionnées au regard du but légitime poursuivi ;

      Qu’en statuant ainsi, sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si la conversion du métayage en fermage, en ce qu’elle privait le GFA de la perception en nature des fruits de la parcelle louée et en ce qu’elle était dépourvue de tout système effectif d’indemnisation, ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens au regard du but légitime poursuivi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; 
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Attendu que M. d’X…, propriétaire d’un domaine donné en métayage, en 1973, aux époux Y… fait grief à l’arrêt attaqué (Dijon, 5 novembre 1985) d’avoir ordonné la conversion du bail renouvelé, faute de congé, le 11 novembre 1982, en bail à ferme par application de l’article 25-II de la loi du 1er août 1984, alors, selon le moyen, ” qu’une loi nouvelle est immédiatement applicable sauf en ses dispositions pour lesquelles le complément des décrets d’application est indispensable ; qu’en particulier, la loi du 1er août 1984, applicable aux baux en cours, en son article 25, a expressément abandonné au pouvoir réglementaire le soin de définir, en tant que de besoin, les conditions d’application de l’article L. 417-11, alinéa 5, nouveau du Code rural instituant la conversion automatique du métayage à la seule demande du métayer, en place depuis au moins huit ans ; qu’ainsi, le législateur a entendu subordonner l’entrée en vigueur de cette dispositions à un décret dès lors que son application se heurtait à une impossibilité manifeste ; que les difficultés nombreuses afférentes aux effets produits par la nouvelle disposition législative rendent manifestement impossible son exécution ; que, dès lors, en se déterminant comme elle l’a fait, sans même s’expliquer sur l’impossibilité manifeste, invoquée par le propriétaire, d’appliquer en l’espèce, eu égard à sa situation particulière, le texte susvisé en l’absence de décret d’application, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard dudit texte ” ;

Mais attendu que les modalités de la conversion édictées par les articles L. 417-12 et suivants du Code rural s’appliquant quel que soit le fondement de la demande qui en est faite, l’arrêt retient exactement que l’intervention d’un décret n’est pas nécessaire pour la mise en oeuvre de la loi du 1er août 1984 ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le second moyen : Vu l’article L. 417-11 du Code rural ;

Attendu qu’une demande de conversion ne peut être considérée comme une rupture du contrat ;

Attendu que l’arrêt attaqué prononce la conversion du bail à métayage en bail à ferme pour neuf années à compter du 11 novembre 1985 ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le bail renouvelé avait pris effet le 11 novembre 1982, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

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La demande prévue à l’article L. 417-11 est faite par acte extrajudiciaire.

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La conversion s’applique à l’ensemble de l’exploitation, cheptel compris. Le preneur peut, à son gré, retenir la jouissance ou acquérir au comptant la propriété du cheptel vif ou mort, en tout ou partie selon les besoins de l’exploitation.

A défaut d’accord entre les parties sur le prix et les conditions du nouveau bail, jouissance du cheptel comprise, ou sur le prix d’acquisition au comptant du cheptel, le tribunal paritaire statue, compte tenu, s’il y a lieu, des usages locaux homologués par la commission consultative des baux ruraux.

Au cours du bail, le preneur peut, à son gré, acquérir au comptant en tout ou partie le cheptel vif ou mort resté la propriété du bailleur. Dans ce cas, les conditions du bail sont modifiées en conséquence.

Lors de la conversion, le tribunal paritaire peut décider que le nouveau preneur sera tenu, pendant la durée du bail, de notifier au préalable au bailleur, propriétaire du cheptel vif, toutes les ventes de bétail à peine de présomption d’abus de jouissance et de résiliation du bail avec dommages-intérêts, suivant les circonstances.

Si le propriétaire en fait la demande, le preneur sera tenu, sur avis conforme de l’autorité administrative compétente, d‘adhérer à l’organisation locale de protection ou d’amélioration du bétail dans les régions où cette adhésion serait reconnue nécessaire par la commission consultative des baux ruraux.

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L’autorité administrative compétente mentionnée à l’article L. 417-12 est le directeur départemental des territoires ou, le cas échéant, des territoires et de la mer.

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Lors de la conversion ou à la cessation du bail, le règlement du cheptel vif se fait sur les bases suivantes :

En cas de cessation du bail, le bailleur prélève des animaux, de manière à laisser un fonds de bétail analogue à celui qu’il a remis à l’entrée.

Lors de la conversion, ce fonds de bétail reste attaché au fonds loué.

Dans les deux cas, cessation du bail ou conversion, si la comparaison entre l’estimation d’entrée et celle de sortie fait apparaître un excédent, celui-ci se partage entre les parties, s’il s’agit d’un bail à métayage. Il appartient par contre au preneur s’il s’agit d’un bail à ferme. Le preneur reçoit sa part en espèces ou, si la composition du cheptel le permet, en nature, à son choix.

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Le tribunal paritaire peut limiter la conversion à une partie de l’exploitation à la demande du preneur si l’opération est justifiée au point de vue agricole.

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La conversion a effet le premier jour de l’année culturale suivant celle en cours à la date de la demande de conversion.

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