I) Etablissement du contrat – Durée et prix du bail

Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l‘exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

-de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

-des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.

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Jurisprudence

Attendu, d’une part, qu’ayant souverainement retenu qu’il résultait des attestations produites aux débats, des relevé d’exploitation de la mutualité sociale agricole, des courriers des parties ou de leurs représentants, du paiement du fermage en 2001, la preuve de l’existence d’une mise à disposition à titre onéreux d’immeubles à usage agricole, appartenant à M. André X…, en vue de les exploiter pour y exercer une activité agricole, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur le prix du fermage, en a déduit à bon droit que M. Guy X… bénéficiait sur ces parcelles d’un bail rural ;

Attendu d’autre part que la cour d’appel a souverainement apprécié l’existence et le montant du préjudice de M. Guy X… découlant d’une perte de revenus ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

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Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 16 novembre 2017 et 20 septembre 2018), qu’en 2014, la société civile d’exploitation agricole Roche (la société) a répondu à un appel à candidatures de la chambre d’agriculture et d’une association d’accompagnement de l’installation agro-pastorale pour être présentée à M. S… et mettre en valeur le domaine appartenant à celui-ci ; que des pourparlers ont été engagés en vue de la conclusion d’un bail rural de vingt-cinq ans sur des parcelles et une habitation ; qu’un projet a été préparé en avril 2015 ; que, par déclaration du 24 septembre 2015, les parties n’ayant pu trouver un accord sur le montant du fermage, la société a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail statutaire, principalement de carrière et subsidiairement ordinaire, et en indemnisation ;

Attendu que la SCEA fait grief aux arrêts de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la contrepartie onéreuse constitue un élément essentiel du bail rural sur le montant ou l’ampleur duquel les volontés des parties doivent se rencontrer et que l’initiative unilatérale de travaux agricoles ne suffit pas, en l’absence de paiement d’un fermage, à prouver l’existence d’un tel bail, quel qu’en soit le régime, et constaté que l’offre de contrat émise par M. S…, mentionnant la nécessité de justifier d’une autorisation d’exploiter, n’avait pas reçu de réponse, la cour d’appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a relevé que l’accord du propriétaire pour une entrée prématurée dans les lieux en vue de les équiper n’était pas établi, en a justement déduit que les parties étaient restées en l’état de pourparlers ayant échoué et qu‘aucun bail rural n’avait été conclu entre elles ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

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La demande auprès du préfet au titre du contrôle des structures n’est pas un bail à ferme  _____

Il appartenait à la société exploitante des parcelles de rapporter la preuve du caractère onéreux de la mise à disposition et souverainement retenu, par motifs adoptés, d’une part que la signature par M. Y… d’un formulaire administratif de demande d’autorisation d’exploiter ne pouvait, à elle seule, constituer un consentement à la conclusion d’un bail rural, d’autre part que M. Y… avait refusé d’encaisser un chèque qui lui avait été adressé,

la cour d’appel a pu en déduire, sans dénaturation, peu important le motif surabondant relatif à la preuve des dépenses engendrées par la mise en culture, que la volonté des propriétaires de consentir une location soumise au statut des baux ruraux n’était pas établie ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 26 mars 2018), que la société civile immobilière de Marchais en Burly (la SCI) est propriétaire d’un domaine comprenant un territoire de chasse, une maison et ses dépendances dont les associés, autrefois membres de la même famille, avaient organisé la jouissance jusqu’à ce qu’un changement de majorité des porteurs de parts mette fin à ces aménagements ; que, par déclaration du 6 décembre 2016, M. I… K… , ancien gérant du groupement, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail verbal soumis au statut du fermage sur ces biens et en indemnisation, restitution de matériels et rétablissement des accès ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. I… K… fait grief à l’arrêt d’écarter l’existence d’un bail rural entre la SCI et lui-même ;

Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que la qualification de bail rural découle de la mise à disposition d’un immeuble en vue d’y exercer une activité définie par l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime et que le simple entretien de parcelles ne saurait être considéré comme une contrepartie onéreuse, condition nécessaire à cette reconnaissance, et souverainement, après analyse de la valeur et de la portée des éléments produits, que M. I… K… , dont les fonctions de gérant comportaient le maintien en bon état de l’allée et des abords des bâtiments qu’il avait ensuite occupés à titre de résidence secondaire, ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, qu’il dirigeait une exploitation agricole et payait un fermage à la SCI, la cour d’appel, qui n’était tenue ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de s’expliquer sur les pièces qu’elle décidait d’écarter, ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les relations entre parties ne relevaient pas du statut du fermage ;
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Vu l’article L. 411-1, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 30 mars 2017), que M. L… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail rural sur des parcelles appartenant indivisément à Mme M… et à l’oncle de celle-ci ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient que les ventes de l’herbe prélevée sur les pâturages se renouvelaient d’année en année entre les mêmes parties et qu’elles n’ont été interrompues que du fait de Mme M… ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la cession à M. L… des fruits de l’exploitation était exclusive, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 février 2016), que, par acte du 23 juillet 2006, Mme X… a donné à bail à métayage à M. Y… un domaine viticole ; que, par déclaration du 9 novembre 2010, elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation ou, subsidiairement, en résiliation de ce bail ; que la société civile d’exploitation agricole La Ferme de Léa (la SCEA), à laquelle les terres ont été apportées, est intervenue à l’instance ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que Mme X… et la SCEA font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu, d’une part, que seul le refus définitif de l’autorisation d’exploiter ou la non-présentation de la demande dans le délai imparti par l’autorité administrative emporte la nullité du bail que le bailleur peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux ; que, Mme X… et la SCEA s’étant bornées à soutenir devant les juges du fond que M. Y… ne justifiait d’aucune autorisation administrative, le moyen pris de la violation de l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime est nouveau et mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant souverainement retenu que lbailleresse ne rapportait pas la preuve que le respect de la réglementation des structures avait été déterminant de son consentement, la cour d’appel n’avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ;

D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

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Attendu, selon l’arret attaqué (Amiens, 9 juillet 1985), que Mme X… usufruitière d’un domaine agricole dont ses deux enfants, Etienne et Nicole épouse Y…, sont nus-propriétaires chacun pour partie, s’étant vue refuser par sa fille l’autorisation de donner en location à son fils la part du domaine dont Nicole épouse Malezieux est nue-propriétaire, a demandé à être autorisée judiciairement à passer outre à ce refus ;

Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt d’avoir refusé l’autorisation sollicitée, alors, selon le moyen, ” que d’une part, s’il résulte des dispositions de l’article 595, alinéa 4, du Code civil que le nu-propriétaire a le droit de s’opposer à la conclusion d’un bail par l’usufruitier, son refus doit cependant être motivé non par des considérations d’ordre général ou par l’état de fortune de l’usufruitier mais par la bonne gestion du bien ; qu’en l’espèce la cour d’appel, en considérant que seul le besoin impérieux de ressources de la part de l’usufruitier permet d’autoriser celui-ci à passer un bail rural, a interprété de façon inexacte l’article 595, alinéa 4, du Code civil et n’a pas suffisamment motivé sa décision, alors que, d’autre part, l’usufruitier doit, selon l’article 601 du Code civil, exploiter en ” bon père de famille “, conserver la substance, maintenir la destination et rendre le bien dans le même état à l’extinction de l’usufruit ; qu’en l’espèce Mme X… avait fait valoir dans ses conclusions, demeurées sans réponse sur ce point, que le refus d’autorisation de conclure un bail rural était contraire aux règles légales régissant l’usufruit ; que la cour d’appel, en statuant sans rechercher dans quelle mesure Mme X… aurait la possibilité d’assurer son obligation d’entretien pour maintenir la destination des terres bien qu’elle ait dépassé l’âge de 70 ans, a violé les articles 578, 582, 600, 601 et 595, alinéa 4, du Code civil, et 455 du nouveau Code de procédure civile, alors enfin, que la cour d’appel, en invoquant le fait que l’exploitation d’Etienne X… n’était pas conditionnée par la location envisagée, a statué par un motif inopérant et a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile, le législateur n’ayant pas subordonné l’autorisation de conclure un bail aux nécessités éventuelles de l’exploitation du preneur candidat au bail, qu’est tout aussi inopérant l’âge des enfants de la nue-propriétaire dont les juges du fond ne précisent pas s’ils sont en état d’exploiter les biens en cause ” ;

Mais attendu que la cour d’appel qui, par motifs adoptés, a souverainement retenu que le bail envisagé permettrait à M. Etienne X…, qui n’est pas héritier des biens loués, de jouir de la part de Mme Y… dans des conditions appelées à devenir préjudiciables à la nue-propriétaire a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

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article 595 du code civil 

 

Enoncé du moyen

4. La SAFER fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors :

« 1° / que l’usufruitier peut, sans le concours du nu-propriétaire, consentir une convention de mise à disposition avec la Safer ; qu’en relevant, pour déclarer nuls la convention de mise à disposition à titre onéreux du 30 avril 2014 et son avenant, conclus entre L… H…, usufruitier, et la Safer Provence Alpes Côte d’Azur, qu’ils n’avaient pas été consentis avec l’accord de R… H…, nu-propriétaire, la cour d’appel a violé l’article L. 142-6 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 595 du code civil ;

2°/ qu’une convention d’occupation précaire peut être consentie pour une durée excédant cinq ans ; qu’en affirmant que la convention de mise à disposition conclue le 30 avril 2014 n’est pas assimilable à une convention d’occupation précaire qui peut être consentie sans l’accord du nu-propriétaire puisqu’elle a été conclue pour une durée minimale de six ans, étant même précisé qu’en cas de décès d’L… H…, la convention se poursuivrait jusqu’à son terme, la cour d’appel a violé l’article L. 142-6 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 595 et 1134 devenu 1103 du code civil ;

3°/ qu’une convention d’occupation précaire peut prévoir un droit de préférence en cas de vente ; qu’en affirmant que la convention conclue le 30 avril 2014 n’est pas assimilable à une convention d’occupation précaire qui peut être consentie sans accord du nu-propriétaire puisqu’elle consacre des droits de préférence à la Safer en cas de vente, la cour d’appel a violé l’article L. 142-6 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 595 et 1134 devenu 1103 du code civil ;

4°/ que l’autorisation judiciaire supplantant l’accord du nu-propriétaire à la conclusion d’un bail sur un fonds rural n’est subordonnée à aucune condition ; qu’en retenant, pour déclarer nuls la convention de mise à disposition du 30 avril 2014 et son avenant, que l’autorisation judiciaire ne peut être donnée a posteriori pour régulariser des actes annulés, la cour d’appel a méconnu l’étendue de ses attributions et violé l’article L. 142-6 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 595 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. D’une part, dès lors que la condition de concours du nu-propriétaire s’applique à tous les baux portant sur un fonds rural, qu’ils paraissent ou non soumis au statut du fermage lors de la conclusion du contrat, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant sur la convention d’occupation précaire, a retenu, à bon droit, que la convention du 30 avril 2014, même si elle dérogeait aux dispositions de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, s’analysait en un bail rural sur un fonds rural et nécessitait en conséquence l’accord du nu-propriétaire.

6. D’autre part, ayant exactement retenu que la lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 avril 2014 informant R… H… de la conclusion de la convention litigieuse et l’absence d’opposition de celui-ci pendant un an ne pouvaient valoir autorisation de conclure l’acte, ni justifier la demande d’autorisation au cours de l’instance en annulation de la convention, dès lors qu’aucun accord exprès du nu-propriétaire n’avait été recueilli, la cour d’appel a pu en déduire que l’autorisation ne pouvait être donnée a posteriori pour régulariser des actes annulés.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 13 décembre 2016), que, par acte notarié du 10 janvier 2012, M. X… a donné à bail rural à M. Y… des parcelles de terres ; que M. X… a été placé sous curatelle renforcée le 20 septembre 2012 ; que la mainlevée de cette mesure est intervenue 8 avril 2014 ;

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à l’annulation du bail rural ;

Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de manque de base légale au regard de l’article 414-1 du code civil et de dénaturation, le moyen ne tend qu’à remettre en cause l’appréciation souveraine des juges du fond, qui ont estimé que M. X… ne rapportait pas la preuve d’un trouble mental au moment de l’acte ; qu’il ne peut être accueilli ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 23 février 2016), que Mme A…             , qui occupe des parcelles de terre appartenant à la SCI Stanford, a sollicité l’établissement par écrit d’un bail rural et subsidiairement la reconnaissance d’un tel bail ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI Stanford fait grief à l’arrêt d’accueillir la première de ces demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que la société Stanford faisait valoir dans ses conclusions qu’elle avait acquis le bien libre de toute occupation, et que les loyers versés postérieurement à son acquisition l’avaient été non par Mme A…              elle-même, mais par le domaine de Lieu Dieu ; que les seuls paiements constatés par la cour d’appel comme émanant de Mme A…              étaient antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi du 25 février 2005 ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen, de nature à établir que Mme A…              n’était pas liée par un bail, de quelque nature que ce soit, à la SCI Stanford, faute de lui avoir versé des loyers, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que subsidiairement, un bail peut être verbal ; que la cour d’appel a considéré que Mme A…              bénéficiait de la mise à disposition, à titre onéreux, de parcelles appartenant à la SCI Stanford ; qu’en énonçant, pour dire la loi du 25 février 2005 immédiatement applicable à Mme A…             , à compter de son entrée en vigueur, et en déduire qu’elle bénéficiait à compter de cette même date d’un bail rural, que l’activité équestre qu’elle exerçait était une situation de fait sans caractère contractuel et que la loi nouvelle était immédiatement applicable aux situations de fait en cours, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1709 et 1715 du code civil, ensemble l’article 2 du même code et l’article 105 de la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006 ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que Mme A…              exploitait un centre équestre à titre personnel, sous l’enseigne domaine du Lieu Dieu, qui constituait une simple appellation dépourvue de personnalité juridique, et souverainement retenu que le caractère onéreux de la mise à disposition des parcelles résultait des courriers échangés entre les parties et des justificatifs de paiement versés aux débats, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que Mme A…              exerçait, au titre d’une mise à disposition de parcelles à titre onéreux, sans caractère contractuel, une activité d’enseignement de l’équitation, reconnue comme activité agricole depuis la loi du 23 février 2005, et retenu à bon droit que cette loi s’appliquait immédiatement aux situations de fait en cours au moment de son entrée en vigueur, la cour d’appel en a exactement déduit que Mme A…              pouvait revendiquer l’application du statut du fermage et qu’un bail rural devait être établi par écrit ;

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Attendu que M. et Mme E… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à faire prononcer l’inexistence ou l’annulation du bail, alors selon le moyen :

1°/ qu’un contrat qui est conclu par une “indivision” sans personnalité juridique est dépourvu de toute existence légale ; que la cour d’appel qui a constaté que l’indivision était une entité dépourvue de personnalité morale, mais qui a débouté M. et Mme E… de leur demande tendant à voir constater l’inexistence du bail conclu par l’indivision Hubert J… , a violé les articles 815-3 et 1108 du code civil ;

2°/ que lorsqu’un contrat est conclu par une ‘entité dépourvue de personnalité juridique’, aucun mandataire ne peut la représenter ; que la cour d’appel, qui a énoncé que le bail avait été signé par le mandataire de l’indivision dépourvue de personnalité juridique mais composée de personnes physiques et morales et « donc » au nom des membres de celle-ci, si bien que M. et Mme E… ne pouvaient invoquer l’inexistence du bail conclu par l’indivision, a violé les articles 815-3, 1108 et 1998 du code civil ;

3°/ que lorsqu’un contrat est conclu par une ‘entité dépourvue de personnalité juridique’, aucun mandataire ne peut la représenter ; que la cour d’appel, qui a énoncé que le bail avait été signé par le mandataire de l’indivision J… dépourvue de toute personnalité juridique mais composée de personnes physiques ou morales, avait donc été conclu au nom des membres de celle-ci, si bien que M. et Mme E… ne pouvaient invoquer la nullité du bail conclu par l’indivision, a violé les articles 815-3, 1108 et 1998 du code civil ;

4°/ que la nullité affectant les actes conclus par une entité dépourvue d’existence juridique a le caractère d’une nullité absolue qui n’est pas susceptible d’être couverte par des actes d’exécution intervenus par la suite ; que la cour d’appel, qui a énoncé que le bail avait été exécuté par le règlement des loyers entre les mains du mandataire des consorts J… si bien que M. et Mme E… ne pouvaient en invoquer la nullité, sans avoir recherché comme cela lui était demandé, si la nullité invoquée n’était pas une nullité absolue insusceptible de régularisation et de ratification, n’a pas justifié sa décision au regard de l’article 1304 du code civil ;

Mais attendu, d’une part, que le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, d’autre part, que l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue ; qu’ayant retenu que le bail conclu au nom de “l’indivision Hubert J… “ avait été exécuté par M. et Mme E… qui avaient réglé le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, la cour d’appel en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient se prévaloir, par voie d’exception, de la nullité du bail et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

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Vu la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III, ensemble l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction alors applicable ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. X…, manadier, a assigné le syndicat mixte pour la protection et la gestion de la Camargue gardoise (le syndicat) aux fins de se voir reconnaître le bénéfice du statut du fermage et d’en voir fixer le montant sur les terres qu’il exploite, depuis 1989, aux lieux-dits « Buisson Gros » et « La Fromagère », appartenant pour l’une à la commune de Vauvert et pour l’autre au département du Gard, qui en ont confié la gestion au syndicat ; que par arrêt du 23 janvier 2007 (pourvoi n° 05-19.449, Bull. civ. 2007, I, n° 39), la première chambre civile de la Cour de cassation, estimant que la difficulté soulevée quant à l’appartenance des biens occupés par M. X… au domaine public présentait un caractère sérieux et relevait, par voie de question préjudicielle, de la compétence de la juridiction administrative, a cassé et annulé l’arrêt rendu le 31 janvier 2005 par la cour d’appel de Nîmes ayant déclaré les juridictions de l’ordre judiciaire incompétentes pour connaître du litige ; que par décision du 28 septembre 2011, le Conseil d’Etat, saisi par voie préjudicielle par arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 18 mars 2008, a déclaré que les parcelles litigieuses faisaient partie du domaine privé du département du Gard et de la commune de Vauvert ;

Attendu que pour déclarer les juridictions de l’ordre judiciaire incompétentes pour connaître du litige, l’arrêt retient que la convention d’occupation qui a été régularisée le 10 février 2002 entre le syndicat et M. X…, en vue du pâturage de taureaux et chevaux de Camargue sur des parcelles qui font partie d’une réserve naturelle, comporte des clauses exorbitantes du droit commun au regard du droit rural qui font transparaître le but d’intérêt général pour lequel le contrat a été signé, en imposant de manière inégalitaire au manadier un usage strictement encadré des parcelles en cause, ce en considération des objectifs prioritaires de protection des espaces naturels poursuivis par le syndicat, conformément à la mission que lui ont donnée la commune de Vauvert et le département du Gard ;

Attendu, cependant, que la présence de clauses exorbitantes du droit commun dans un bail rural n’a pas pour effet de conférer un caractère administratif à la convention ;

Qu’en statuant comme elle l’a fait, sans constater qu’eu égard, notamment, à l’intention des parties, au prix convenu, à la nature et à la superficie du terrain ainsi qu’à sa destination, la convention litigieuse était exclue du champ d’application de la législation sur les baux ruraux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 8 octobre 1992), que M. Joseph Z…, décédé, ayant laissé pour héritiers Mme X…, son épouse, et MM. Robert, René et Daniel Z…, ainsi que Mme Denise Z…, ses enfants, M. Daniel Z…, auquel s’est joint sa mère, a assigné les autres héritiers en ouverture des opérations de compte, liquidation, partage et constatation qu’il était titulaire d’un bail à ferme sur ces biens;

 

Attendu que MM. Robert Z…, René Z… et Mme Denise Z… font grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen, “que la reconnaissance d’un bail verbal ne saurait résulter de la seule exploitation des lieux et suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, l’accomplissement des obligations découlant du prétendu bail, en particulier du paiement d’un loyer; que la preuve de ce paiement incombe à celui qui se prétend titulaire de ce bail; que le seul fait de sa part d’inscrire un loyer dans sa propre comptabilité en “charges à payer”, sans justifier aucunement du paiement effectif de la moindre somme, ne saurait établir l’accomplissement par lui des obligations découlant du bail invoqué; qu’en se fondant sur cette seule inscription comptable, la cour d’appel a donc violé l’article L. 411-1 du Code rural”;

 

Mais attendu qu’ayant retenu que M. Daniel Z… avait payé les taxes foncières et supporté les charges, l’exploitant ayant, au surplus, réglé les charges incombant aux propriétaires, la cour d’appel en a exactement déduit l’existence d’un bail à ferme;

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Les dispositions de l’article L. 411-1 ne sont pas applicables :

-aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières ;

-aux concessions et aux conventions portant sur l’utilisation des forêts ou des biens relevant du régime forestier, y compris sur le plan agricole ou pastoral ;

-aux conventions conclues en vue d’assurer l’entretien des terrains situés à proximité d’un immeuble à usage d’habitation et en constituant la dépendance ;

-aux conventions d’occupation précaire :

1° Passées en vue de la mise en valeur de biens compris dans une succession, dès lors qu’une instance est en cours devant la juridiction compétente ou que le maintien temporaire dans l’indivision résulte d’une décision judiciaire prise en application des articles 821 à 824 du code civil ;

2° Permettant au preneur, à son conjoint ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité de rester dans tout ou partie d’un bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n’a pas fait l’objet d’un renouvellement ;

3° Tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée ;

-aux biens mis à la disposition d’une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci.

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Jurisprudence

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Bourges, 6 juin 2019), M. H… et Mme E… ont constitué la société civile d’exploitation agricole Tournavaux (la SCEA), dont ils étaient tous deux associés exploitants.

2. Par convention du 3 juin 2010, M. H… a mis à disposition de cette société, pour une durée de dix ans, des parcelles de terre dont il est propriétaire.

3. M. H…, qui a pris sa retraite et démissionné de la gérance de la société, est devenu associé non exploitant à compter du 1er janvier 2011.

4. Par requête du 18 mai 2017, la SCEA a sollicité la reconnaissance d’un bail rural verbal. M. H… a demandé reconventionnellement le paiement des taxes foncières.

Examen des moyens

Sur le premier moyen et le second moyen, réunis

Enoncé du moyen

5. M. H… fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors :

« 1°/ que l’action en reconnaissance d’un bail rural verbal se prescrit par cinq ans à compter du jour où il a été prétendument conclu ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la Scea Tournavaux demandait la reconnaissance d’un bail rural verbal sur la propriété de M. H… à compter du jour où ce dernier avait cessé de participer à l’exploitation, soit au 1er janvier 2011 et que cette demande avait été formée auprès du tribunal paritaire des baux ruraux par requête du 18 mai 2017 ; qu’en déclarant néanmoins recevable l’action de la Scea de Tournavaux, qui était prescrite dès le 1er janvier 2016, soit cinq ans après le jour de la prétendue conclusion du bail, la cour d’appel a violé les articles L. 411-1 et L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile ;

2°/ que l’action en reconnaissance d’un bail rural verbal se prescrit par cinq ans à compter du jour de sa conclusion ; que la circonstance que le bail litigieux est toujours en cours à la date de la présentation de l’action en reconnaissance n’a pas pour effet de reporter le point de départ du délai de prescription ; qu’en déclarant recevable l’action de la Scea Tournavaux au motif en réalité inopérant que le bail rural était toujours en cours au jour où elle a introduit son action, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile ;

3°/ que le statut du fermage n’est pas applicable à la mise à disposition de biens agricoles au profit d’une société d’exploitation ; que lorsque la mise à disposition a été conclue pour une durée déterminée, elle perdure jusqu’au terme convenu initialement par les parties, même en cas de cessation anticipée par le propriétaire de toute participation effective à l’exploitation au sein de la société ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que l’article 3 de la convention de mise à disposition conclue le 3 juin 2010 prévoyait que celle-ci était consentie et acceptée pour une durée de dix années entières et consécutives qui prendrait effet le 1er juin 2010 pour finir le 31 mai 2020 ; qu’en affirmant, pour dire qu’un bail avait succédé à la convention de mise à disposition à compter du 1er janvier 2011, que la cessation de la participation personnelle de M. H… à l’exploitation au sein de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne lui permettait plus à compter de la date de cet événement, de se prévaloir de l’exclusion du statut du fermage, à moins qu’il n’ait manifesté concomitamment son intention de mettre fin à cette mise à disposition, la cour d’appel a violé les articles L. 411-1 et L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime doit être interprété en ce sens que la cessation de la participation personnelle à l’exploitation au sein de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne permet plus à l’auteur de celle-ci, à compter de la date de cet événement, de se prévaloir de l’exclusion du statut du fermage, à moins qu’il n’ait manifesté concomitamment son intention de mettre fin à cette mise à disposition.

7. Ayant relevé que M. H… était devenu associé non exploitant à compter du 1er janvier 2011, ne s’était pas retiré de la SCEA, n’avait pas mis fin à la mise à disposition, au profit de cette société, des terres dont il était propriétaire, et avait continué à percevoir le prix convenu dans la convention du 3 juin 2010, et que l’action intentée par la SCEA tendait à voir constater que les conditions justifiant l’exclusion du statut du fermage n’étaient plus remplies le 1er janvier 2011, la cour d’appel en a exactement déduit que les relations entre les parties étaient régies à compter de cette date par un bail rural verbal, qui était toujours en cours, de sorte que la demande de la SCEA n’était pas prescrite.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

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Vu l’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article L. 221-2 du code de l’urbanisme ;

Attendu qu’il résulte de ces textes que l’exploitant bénéficiaire de la concession temporaire de terres agricoles acquises par une personne publique pour la constitution d’une réserve foncière ne bénéficie d’aucun droit né du statut des baux ruraux que si l’immeuble est repris en vue de son utilisation définitive dans une opération d’aménagement ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 20 septembre 2018), que, conformément à un arrêté de déclaration d’utilité publique du 31 janvier 1975, l’établissement public foncier de Normandie (l’établissement) a acquis des parcelles de terre en vue de la constitution d’une réserve foncière ; qu’entre le 8 décembre 1993 et l’année culturale 2013-2014, M. L…, son fils et la société civile d'[…] (les consorts L…) ont conclu chaque année avec l’établissement une concession d’occupation précaire de ces terrains en vue de leur exploitation ; que, par lettre du 10 juillet 2014, l’établissement les a informés qu’il projetait de céder les terrains à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Normandie (la SAFER) et qu’ils devaient les libérer à la fin de la saison ; que, par déclaration du 10 juin 2015, les consorts L… ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail statutaire ;

Attendu que, pour rejeter la demande des consorts L…, l’arrêt retient que le régime des biens constituant une réserve foncière gérée par une personne publique n’accorde au preneur aucun droit à se maintenir dans les lieux ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé l’abandon du projet d’urbanisme justifiant la constitution de la réserve foncière, de sorte que, les biens n’ayant pas été repris par l’établissement en vue de leur utilisation définitive, le statut d’ordre public des baux ruraux ne pouvait être écarté, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

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Ayant exactement relevé que, pour être soumis au statut du fermage, les contrats de vente d’herbe doivent, selon l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, avoir été conclus en vue d’une activité agricole définie par l’article L. 331-1 dudit code, et constaté que M. X…, qui utilisait la parcelle pour parquer des chevaux exclusivement réservés à un usage personnel et de pur loisir, ne pouvait être regardé comme exerçant une activité agricole, ce qui excluait que le contrat puisse être qualifié de bail rural, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Caen, 16 mai 2017), que, par acte du 18 juillet 1975, S… W… a donné à bail à M. et Mme K… des parcelles agricoles ; que des actes de résiliation partielle sont intervenus ; que, le 1er janvier 2008, M. T… K… a repris l’exploitation de ses parents ; que, par acte du 26 mars 2010, S… W… lui a vendu plusieurs hectares de terres affermées ; qu’elle est décédée le […] , en laissant les consorts J… pour lui succéder ; que ceux-ci ont assigné M. K… en libération de trois parcelles adjacentes à la maison d’habitation dont ils avaient hérité ; que M. K… a demandé que lui soit reconnu le bénéfice d’un bail statutaire ;
Attendu que M. K… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes et d’ordonner son expulsion ;

Mais attendu qu’ayant retenu, exactement, que l’exploitant qui sollicite la reconnaissance d’un bail rural a la charge de la preuve de la réunion des conditions nécessaires à cette qualification et du caractère onéreux de la mise à disposition qui lui a été consentie et, souverainement, que le bail d’origine ne comportait pas de désignation précise des parcelles et que les éléments produits, dont elle a apprécié la valeur et la portée, ne démontraient pas l’existence d’un bail verbal complémentaire ayant pour objet les parcelles proches de l’habitation des propriétaires, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, sans violer le principe de la contradiction, pu en déduire que l’occupation poursuivie par M. K… sans droit ni titre justifiait son expulsion ;

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Attendu que M. B… fait grief à l’arrêt de dire qu’il ne bénéficie pas d’un bail à ferme mais d’un prêt à usage ;

Mais attendu qu’ayant retenu que la convention permettant à M. B… de continuer à jouir à titre précaire des parcelles qu’il avait vendues à la société ne mettait aucune contrepartie à sa charge, constaté qu’à défaut de mutation cadastrale, le nom du vendeur figurant toujours sur les rôles d’imposition, l’appel de taxe foncière avait été adressé à l’ancien propriétaire et relevé que celui-ci avait continué à la payer en sachant qu’il ne la devait pas, sans en avertir la société ni les services fiscaux, la cour d’appel en a exactement déduit que la requalification du prêt à usage en bail à ferme n’était pas justifiée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 octobre 2013), que M. X… a sollicité la reconnaissance d’un bail rural à son profit sur une parcelle de terre ayant appartenu à Albert Y…, aux droits duquel se trouve la Communauté des chanoines réguliers de l’Ordre de Prémonté, qui elle-même avait consenti sur cette parcelle une promesse de vente à la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur, qui est intervenue aux débats ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant retenu par une interprétation souveraine des éléments de preuve produits que M. X… ne démontrait pas bénéficier de l’exclusivité de la récolte de foin de tout ou partie de la parcelle sur laquelle il prétendait avoir des droits, la cour d’appel a pu déduire de ce seul motif que la convention passée avec M. Y… ne pouvait recevoir la qualification de bail rural ;

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Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l’autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l’arrêté en vigueur à cette date.

La dérogation prévue au premier alinéa ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans.

Lorsqu’il n’est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l’article 1774 du code civil.

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L’autorité administrative mentionnée à l’article L. 411-3 est le préfet du département.

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Jurisprudence

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims,13 septembre 2017), que M. A… a donné à bail à M. P… une parcelle d’une superficie inférieure au seuil d’application du statut des baux ruraux, dont il lui a délivré congé ; que M. P… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé et reconnaissance d’un bail de neuf ans ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la seule concomitance de la date d’effet du bail verbal relatif à la parcelle litigieuse avec celle d’un bail notarié, entre les mêmes parties, soumis au statut du fermage sur d’autres terres, distantes de quelques centaines de mètres, n’établit pas l’intention du bailleur d’échapper au statut du fermage et que M. P… ne pouvait ignorer la situation particulière du terrain implanté dans une zone partiellement urbanisée ;

Qu’en statuant ainsi, sans caractériser l’existence, dans les prévisions des parties, d’un projet concret de changement de destination de la parcelle, de nature à justifier la renonciation par l’exploitant agricole aux dispositions impératives du statut des baux ruraux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ;

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Mme X… déclarait le résultat de son élevage au régime des bénéfices agricoles, la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé une activité agricole exclusive d’une simple activité de loisir, et qui a souverainement retenu que la parcelle B 574 appartenait à un ensemble constituant un corps de ferme, ce qui excluait l’application des dispositions de l’article L. 411-3, alinéa 1, du code rural, en a exactement déduit que Mme X… était titulaire sur cette parcelle d’un bail rural ;

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Les contrats de baux ruraux doivent être écrits.

A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.

Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement.

L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.

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Jurisprudence

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 29 septembre 2016), que M. H…X…, Mme Y… Z…, Mme Y… Z… et Mme A… (les consorts X…), propriétaires de parcelles de terre et de bâtiments donnés à bail à M. E…, aux droits duquel se trouve M. B…, invoquant l’état de délabrement du corps de ferme à l’abandon, ont sollicité la résiliation du bail ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que si, aux termes du bail du 27 janvier 1966, le fermier devait prendre « les biens loués dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre les bailleurs », il n’en demeure pas moins que ces derniers ou leurs auteurs étaient tenus de dresser, à leurs frais, l’état des lieux dans un délai de trois mois, lors de la signature de ce bail, puis lors de la cession du bail en 1986 à M. B… et qu’à défaut pour les bailleurs d’avoir satisfait à cette obligation, leurs griefs sont vains ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le bail n’imposait pas aux bailleurs de prendre l’initiative de faire établir l’état des lieux d’entrée mais leur faisait obligation d’en supporter le coût, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le principe susvisé ;

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Vu l’article 1731 du Code civil, ensemble l’article L. 411-72 du Code rural ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Limoges, 16 octobre 1989), que M. Z…, propriétaire d’un domaine rural, a, postérieurement à la résiliation du bail à ferme consenti à Mme X…, demandé paiement de frais de remise en état ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu’à défaut de constat d’état des lieux à l’entrée du preneur, ceux-ci sont présumés avoir été remis en bon état et que Mme X… n’apporte aucune critique valable des conclusions de l’expert ;

Qu’en statuant par cette seule affirmation, alors qu’à défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, le preneur d’un bien rural n’est pas soumis, s’agissant des terres, à la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du Code civil, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

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Enoncé de la question prioritaire de constitutionnalité

4. Par jugement du 25 février 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier a transmis la question prioritaire de constitutionnalité suivante :

« Les dispositions de l’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime portent-t-elles [sic] atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ? »

Examen de la question prioritaire de constitutionnalité

5. Les dispositions contestées sont applicables au litige au sens de l’article 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 et n’ont pas déjà été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel.

6. Mais, d’une part, la question posée, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle.

7. D’autre part, cette question ne présente pas un caractère sérieux.

8. En premier lieu, la nécessité d’un écrit dans l’établissement des contrats de baux ruraux est requise pour en faciliter la preuve et non pas comme une condition de leur validité, le recours au bail verbal n’étant pas interdit. Les limitations au choix de la forme du bail et l’application aux baux verbaux des clauses et conditions fixées par le contrat type, établi par arrêté préfectoral sur avis d’une commission consultative paritaire spécialisée, sont justifiées par l’intérêt général tenant à l’organisation de la production des preneurs. Il ne résulte pas de cet aménagement de la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée au but légitime poursuivi.

9. En second lieu, les modes d’établissement et de durée des baux ruraux ne constituent pas une privation du droit de propriété, mais une diminution de ses conditions d’exercice, dès lors que son titulaire concède volontairement à un tiers l’usage de son bien. En cela, le législateur poursuit un objectif d’intérêt général de politique agricole tenant à la stabilité des exploitations. L’atteinte aux conditions d’exercice du droit de propriété qui en résulte n’est pas disproportionnée à cet objectif.

10. En conséquence, il n’y a pas lieu de renvoyer la question au Conseil constitutionnel.

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Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-3 et sauf s’il s’agit d’une location régie par les articles L. 411-40 à L. 411-45, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire.

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Jurisprudence

Ayant exactement retenu qu’entre les parties peu importait que le bail n’ait pas été établi par acte authentique, ni publié et relevé que Mme X…-A… avait acquis la qualité de propriétaire par licitation antérieurement à la délivrance du congé, ce dont il résultait qu’elle était partie au contrat de bail, que les copies de l’acte de bail produites par les parties portaient des mentions différentes quant à la durée de celui-ci, mais que toutes deux indiquaient que lbail se terminerait en 2024, et que l’exemplaire du preneur portait la mention ” certifié conforme pour dix-huit années reconductibles ” suivie d’une signature au nom de X…, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer sur les éléments de preuve non spécialement invoqués au soutien de la demande de validation du congé et qui a souverainement apprécié la volonté des parties quant à la durée du bail, en a exactement déduit que le congé n’avait pu être valablement délivré pour le 1er décembre 2015. 

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Par dérogation à l’article précédent, au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l’introduction d’une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement au profit du conjoint, du partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement dans les conditions fixées à l’article L. 411-59.

Lorsqu’une clause de reprise en cours de bail figure dans le bail initial ou le bail renouvelé, elle ne peut s’exercer que dans les conditions prévues à l’alinéa qui précède, sauf s’il s’agit d’un bail conclu ou renouvelé au nom du propriétaire ou d’un copropriétaire mineur, qui peut, à compter de sa majorité ou de son émancipation, exciper à son profit de la clause inscrite dans le bail à l’expiration de chaque période triennale en vue d’exploiter personnellement dans les conditions susmentionnées.

Le propriétaire qui entend exercer la reprise en cours de bail doit notifier congé au preneur deux ans au moins à l’avance dans les formes prescrites à l’article L. 411-47.

La clause de reprise dont il est fait état au présent article ne peut s’exercer à l’encontre d’un preneur se trouvant dans l’une des situations prévues au deuxième alinéa de l’article L. 411-58 du présent code.

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Jurisprudence

Ayant exactement retenu que l’introduction d’une clause expresse de reprise sexennale constituait un préalable nécessaire à la délivrance d’un congé sur le fondement de l’article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime et constaté que le bail d’origine ne contenait pas une telle stipulation, dont l’insertion n’avait pas été demandée à l’occasion de son renouvellement, ni ultérieurement, la cour d’appel a pu en déduire que le congé était nul 

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Aucune reprise ne peut être exercée par un acquéreur à titre onéreux jusqu’à l’expiration du bail en cours lors de l’acquisition.

Toutefois, en cas de mutation du fonds au profit d’un ou plusieurs descendants du bailleur, ceux-ci peuvent exercer la reprise en cours de bail à leur profit, ou à celui de l’un d’entre eux, dans les conditions prévues à l’article L. 411-6, alinéas 1 et 2.

Si le fonds loué est vendu, le cas du preneur, en dehors des dispositions relatives au droit de préemption, est également régi par l’article 1743 du code civil.

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Lorsque le descendant du preneur a, pour quelque cause que ce soit, obtenu la cession du bail à son profit, il ne sera considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est antérieure de six ans au moins à la date d’expiration du bail. Dans le cas contraire, un nouveau bail ou le bail renouvelé constitue un premier bail.

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Jurisprudence

    • Attendu que lorsque le descendant du preneur a, pour quelque cause que ce soit, obtenu la cession du bail à son profit, il ne sera considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est antérieure de 6 ans au moins à la date d’expiration du bail ; dans le cas contraire, un nouveau bail ou le bail renouvelé constitue un premier bail ;

      Attendu selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 7 février 1997) que les époux X…, preneurs à bail de parcelles appartenant aux époux Y… ont obtenu l’autorisation de céder ce bail à leur fils Pierre par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 30 mars 1993 avec effet à compter du 1er janvier 1992 ; que les époux Y… ont donné congé pour reprise le 15 mars 1995 aux époux Pierre X… avec effet au 29 septembre 1996, date d’expiration du bail en cours ; que les preneurs ont assigné leurs bailleurs en nullité du congé ;

      Attendu que pour déclarer nul le congé aux fins de reprise, l’arrêt retient que la cession n’étant pas antérieure d’au moins six ans à la date d’expiration du bail, cette seule constatation s’oppose à ce que l’action en reprise prématurée des époux Y… soit accueillie ;

      Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 411-8 du Code rural ne constituant qu’une modalité d’application, en cas de cession à un descendant, des dispositions relatives aux conditions de la reprise en cours de bail, le congé pouvait être délivré valablement pour la date d’expiration du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

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Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d‘habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par l’autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’acte ci-dessus mentionné. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages.

Cet indice est composé :

a) Pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes ;

b) Pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.

Les modalités de calcul de l’indice et de ses composantes sont précisées par voie réglementaire.

L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture.

Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation prévues au présent article ne s’appliquent pas.

L’autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales. En cas de carence de ces commissions, l’autorité compétente procède elle-même à cette fixation.

Ces maxima et ces minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.

Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

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indice national des fermages  année 2021 : 106.48                         évolution sur un an  : + 1.09 %

indice national des fermages  année 2020 : 105.33                         évolution sur un an  : +0.55 %

Jurisprudence

    • 5. Selon ce texte, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

      6. Pour fixer le fermage, en supprimant de son montant global tout loyer au titre de la maison d’habitation, l’arrêt retient que, nonobstant le principe de l’indivisibilité du bail, la cour ne peut que tirer toutes les conséquences du défaut d’habitabilité de la maison d’habitation et de l’absence de volonté réelle de l’une comme de l’autre des parties d’assurer la poursuite, dans des conditions normales, de la relation contractuelle en ce qu’elle porte sur cet élément du bail.

      7. En statuant ainsi, alors qu’elle n’était pas saisie d’une demande tendant à constater que le bail ne se poursuivrait pas sur l’un des biens qui en faisaient l’objet, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé.

lien Légifrance

Attendu, d’autre part, que le montant du fermage du type d’exploitation loué n’ayant pas donné lieu à un arrêté préfectoral dans le Finistère à l’époque de la conclusion du bail, la cour d’appel, qui a exactement relevé que la valeur locative devait être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin, a souverainement fixé le montant du loyer en tenant compte de deux arrêtés des préfets du Morbihan et d’Ille-et-Vilaine et d’un arrêté du préfet du Finistère du 11 mars 1997 pour fixer le montant du loyer des poulaillers de la conclusion du bail à sa résiliation amiable ;

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Pour l’application de l’article L. 411-11, le préfet fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture :

1° Les maxima et minima des loyers des bâtiments d’habitation sont exprimés en monnaie et calculés par mètre carré de surface définie conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces montants sont arrêtés par catégories en fonction de l’état d’entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l’exploitation ; ils tiennent compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ;

2° Les maxima et minima exprimés en monnaie des loyers représentant les valeurs locatives normales des bâtiments d’exploitation et des terres nues, éventuellement par régions naturelles agricoles ;

3° Les quantités maximales et minimales de denrées qui, dans les différentes régions naturelles agricoles du département, représentent les valeurs locatives normales des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents. Les denrées dont les quantités sont ainsi indiquées doivent être choisies en fonction des différents types d’exploitations existant dans les régions.

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L’arrêté du préfet du département est pris, dans les conditions fixées ci-dessous, après consultation des commissions consultatives paritaires des baux ruraux, prévues aux articles L. 411-11 et R. 414-1 à R. 414-5.

Le préfet du département demande à la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux de lui adresser des propositions motivées établies sur la base des dispositions à l’article R. 411-1.

La commission doit présenter des propositions dans les deux mois de la réception de la demande.

En cas de carence de la commission ou si celle-ci, invitée à délibérer à nouveau, maintient des propositions que le préfet estime ne pas pouvoir retenir, celui-ci demande au ministre chargé de l’agriculture de consulter la commission consultative paritaire nationale des baux ruraux. Celle-ci doit faire des propositions dans un délai de deux mois à compter de la date de la réception de la demande de consultation.

En cas de carence, le préfet du département fixe, dans le mois suivant l’expiration de ce délai, les maxima et les minima exprimés en monnaie visés à l’article R. 411-1.

Il fixe également dans ce même délai les denrées et les quantités maxima et minima à retenir représentant les valeurs locatives des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles.

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Pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, lors de la conclusion de chaque bail ou de son renouvellement, les parties optent pour l’un des modes de règlement du prix du bail prévu à l’article L. 411-12. Si cette option n’est pas faite, le prix est réglable en espèces. Les parties peuvent, en cours de bail, modifier d’un commun accord le mode de règlement antérieurement applicable.

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Sauf convention contraire entre les parties et pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles le montant en espèces du fermage est calculé selon le cours moyen, d’échéance à échéance, des denrées servant au calcul du prix du fermage. Le cours moyen est arrêté par le préfet du département sur avis de la commission consultative paritaire départementale. Il est publié au recueil des actes administratifs du département.

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Lorsque le bailleur a effectué en accord avec le preneur des investissements dépassant ses obligations légales, le montant du fermage est, soit majoré, soit augmenté d’une rente en espèces ; la majoration ou la rente est au plus égale à l’intérêt des sommes ainsi investies au taux plafond des prêts bancaires aux entreprises sur ressources des livrets de développement durable.

Lors du renouvellement du bail, évalué en quantité de denrées de terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et de bâtiments y afférents, les parties, d’un commun accord ou, à défaut, le tribunal paritaire, peuvent par une clause expresse du bail convertir cette rente en quantité de denrées.

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Lorsque des investissements améliorant les conditions de l’exploitation auront été exécutés par le bailleur dans le cadre d’une association syndicale ou en application de l’article L. 151-36, le montant du fermage en cours sera augmenté d’une rente qui sera fixée d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, par le tribunal paritaire des baux ruraux compte tenu notamment des dépenses supportées par le bailleur. Le montant du fermage pourra être augmenté dans les mêmes conditions dans le cas prévu au dernier alinéa de l’article L. 411-76.

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Le “ revenu brut d’entreprise agricole ” mentionné au sixième alinéa de l’article L. 411-11 est calculé annuellement sur la base des données du réseau d’information comptable agricole (RICA France), mentionné à l’article D. 613-1, actualisées pour l’année n-1 et telles que présentées à la commission des comptes de l’agriculture de la nation.

Ce revenu, constaté sur le plan national, est calculé par solde entre les recettes et les charges annuelles courantes, hors dotations aux amortissements, des exploitations agricoles et par hectare de surface agricole utilisée en rapportant le revenu moyen par exploitation à la surface moyenne des exploitations suivies dans le réseau d’information comptable agricole.

Pour une année n, la variation du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national est calculée en rapportant la moyenne du revenu brut constaté les années n-1 à n-5 à la moyenne du revenu brut des années n-2 à n-6.

L’indice du revenu brut d’entreprise agricole est obtenu en appliquant cette variation à l’indice du revenu brut d’entreprise agricole arrêté l’année précédente, l’année 2009 constituant la base 100.

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Le ” niveau général des prix ” mentionné au septième alinéa de l’article L. 411-11 correspond à l’évolution annuelle du prix du produit intérieur brut (PIB) établie par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) dans le cadre des comptes de la nation.

L’indice du prix du PIB est obtenu en appliquant cette évolution à l’indice arrêté l’année précédente, l’année 2009 constituant la base 100.

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L’indice national des fermages de l’année correspond à la moyenne pondérée de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole et de l’indice du prix du PIB, les pondérations respectives de ces indices étant de 60 % et de 40 %.

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La liste des denrées ne pouvant pas entrer dans la composition de l’indice des fermages parce qu’elles font l’objet d’indemnités compensatoires prévues par la réglementation communautaire est constatée par arrêté du ministre chargé de l’agriculture.

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Le constat dans le département du prix des denrées entrant dans la composition de l’indice des fermages est établi par le préfet après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, selon le cours moyen de ces denrées dans le département.

L’indice du prix des denrées peut être constaté sur une période d’une à cinq années.

L’indice du prix d’une denrée correspond chaque année à cent fois le rapport du cours constaté pour la période annuelle ou pluriannuelle se terminant le 30 juin de l’année en cours, au cours constaté pour la période équivalente se terminant le 30 juin 1994.

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Le loyer à payer pour une période annuelle du bail est égal au montant en monnaie fixé dans le bail multiplié par le rapport entre l’indice des fermages du 1er octobre précédant la fin de cette période annuelle et l’indice des fermages du 1er octobre suivant la date d’effet du bail.

Toutefois, lorsque le loyer est payable à terme à échoir et que par accord entre les parties le bail stipule que l’indice de référence choisi est celui du 1er octobre qui précède la date d’effet du bail, l’indice d’actualisation retenu chaque année est celui du 1er octobre précédant le début de la période annuelle.

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Les maxima et minima, déterminés en monnaie par application du 2° de l’article R. 411-1, sont actualisés chaque année au 1er octobre selon la variation du dernier indice connu des fermages. Ils sont publiés au recueil des actes administratifs de la préfecture.

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La date du 1er octobre mentionnée aux articles R. 411-9-9 et R. 411-9-10 peut être remplacée par le préfet par une date comprise entre le 1er août et le 30 septembre, en fonction des échéances usuelles des baux dans le département et après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables dans les cas mentionnés au treizième alinéa de l’article L. 411-11.

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Le prix du bail est payable en espèces. Toutefois, pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties, le prix du bail est payable en nature ou partie en nature et partie en espèces. Sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.

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Jurisprudence

    • 4. La cour d’appel a retenu, à bon droit, qu’il résulte des dispositions d’ordre public des articles L. 411-11 et L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime que le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, que ce loyer, ainsi que les maxima et les minima, sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages et que le fermage, payable en espèces, ne peut comprendre, en sus du prix ainsi calculé, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.

      5. Ayant relevé que les stipulations du bail exprimaient clairement que celui-ci était consenti “moyennant un fermage à l’hectare de cent cinquante euros (150 €), remboursement des impôts fonciers compris”, de sorte que cette détermination du prix fusionnait, en une somme globale, le remboursement partiel d’une charge pesant sur le propriétaire et le loyer dû par le preneur, alors que l’impôt foncier n’entre pas dans les critères d’évaluation du fermage, ni dans l’assiette de son indexation légale, elle en a exactement déduit, sans dénaturation, que ces stipulations étaient contraires aux exigences impératives des textes précités et devaient être annulées.

      6. Le moyen n’est donc pas fondé.

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Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus.

La faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.

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Jurisprudence

    • Attendu que, pour accueillir la demande en nullité du prix du fermage, l’arrêt retient que l’action engagée par les consorts Y…est une action en nullité du fermage fondée sur l’illicéité de la clause fixant le prix du fermage et non une action en révision du prix fondée sur les dispositions de l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime et que le délai de trois ans fixé par ce texte ne leur est pas opposable ;

      Qu’en statuant ainsi, alors que, si le preneur a, lors de la conclusion du bail, contracté à un prix supérieur d’au moins un dixième de la valeur locative fixée par arrêté préfectoral, seule l’action en révision du prix, qui doit être introduite au cours de la troisième année de jouissance, lui est ouverte, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

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Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public ; celles du deuxième alinéa de l’article L. 411-13 ont un caractère interprétatif.

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Jurisprudence

    • SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L’ARRET ATTAQUE (PARIS, 17 JUIN 1981) QUE LA SOCIETE AEGARD, PROPRIETAIRE D’UN IMMEUBLE DONT ELLE A FAIT ETABLIR UN ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION, A VENDU AUX EPOUX B…, LE 22 JANVIER 1979, DEUX APPARTEMENTS, SOUMIS A LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET HABITES, L’UN PAR MME THOMAS Y… PAR LES EPOUX X… ;

      QUE CETTE VENTE NE FUT PAS NOTIFIEE A MME A… ET AUX EPOUX X…, LE NOTAIRE INSTRUMENTAIRE AYANT ESTIME QU’IL N’ETAIT PAS TENU DE LE FAIRE PUISQUE LA MUTATION NE PORTAIT PAS SUR LES SEULS BIENS HABITES PAR CHACUN DES Z… ;

      QUE MME A… ET LES EPOUX X…, Z… DE BONNE FOI, ONT ASSIGNE LES EPOUX B… ET LA SOCIETE AEGARD SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 10 DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975, POUR QUE LEUR SOIT RECONNU LE DROIT DE SE SUBSTITUER AUX ACQUEREURS ;

      QUE LES EPOUX B… ET LA SOCIETE AEGARD FONT GRIEF A L’ARRET, QUI A FAIT DROIT A CETTE DEMANDE, D’AVOIR APPLIQUE L’ARTICLE 10-1 DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975 DANS SA REDACTION RESULTANT DE L’ARTICLE 6 DE LA LOI DU 4 JANVIER 1980, ALORS, SELON LE MOYEN,

      QUE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975 NE S’APPLIQUAIT PAS, LORS DE SA CONCLUSION A LA VENTE DU 22 JANVIER 1979 ;

      QU’A DEFAUT D’UNE RETROACTIVITE EXPRESSE, LA LOI DU 4 JANVIER 1980 NE PEUT DONC REGIR CETTE VENTE, DE SORTE QUE LA COUR D’APPEL A VIOLE L’ARTICLE 2 DU CODE CIVIL> ;

      MAIS ATTENDU QUE L’ARRET RETIENT, A BON DROIT, QU’EN DECLARANT INTERPRETATIVE DU TEXTE ORIGINAIRE LA REDACTION DONNEE PAR L’ARTICLE 6 DE LA LOI DU 4 JANVIER 1980 A L’ARTICLE 10 DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975, LE LEGISLATEUR A EXPRESSEMENT FORMULE SA VOLONTE DE SOUMETTRE A LA REGLE AINSI EXPLICITEE TOUTES LES SITUATIONS CONTENTIEUSES NON ENCORE RESOLUES PAR UNE DECISION AYANT ACQUIS FORCE DE CHOSE JUGEE ;

      QUE, DES LORS, LA DECISION DECLARANT APPLICABLE A LA VENTE CONCLUE LE 22 JANVIER 1979 L’ARTICLE 10 DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975, DANS SA REDACTION RESULTAT DE LA LOI DU 4 JANVIER 1980, SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIEE ;

      PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L’ARRET RENDU LE 17 JUIN 1981 PAR LA COUR D’APPEL DE PARIS.

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Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 17 septembre 2019), par acte du 9 février 1989, P… et R… D…, respectivement décédés les 7 juin 2004 et 14 décembre 2014, ont donné à bail à long terme à M. et Mme V… un domaine agricole comportant des bâtiments d’habitation et d’exploitation, ainsi que des terres.

2. Le bail, qui a commencé à courir le 15 mars 1988, a été cédé, en mai 2007, à M. L… V…, fils des preneurs.

3. Un renouvellement de neuf années est intervenu à deux reprises, les 15 février 2007 et 2016.

4. Par acte du 11 juillet 2016, les consorts O…, ayants droit de P… et R… D…, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la clause déterminant le fermage globalement et en fonction de denrées, contrairement aux dispositions législatives intervenues depuis sa fixation initiale, et en régularisation rétroactive du loyer à compter de l’arrêté préfectoral en fixant les minima et maxima, paru en 2013.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Les consorts O… font grief à l’arrêt de déclarer leur action irrecevable, alors « que l’action en régularisation du fermage illicite peut être engagée à tout moment, dans la limite de la prescription quinquennale ; que le bail renouvelé étant un nouveau bail, l’action peut être intentée dans les cinq ans du renouvellement du bail et concerner la clause illicite du bail expiré ; qu’ayant exactement énoncé que le fermage stipulé par le bail initial notarié de 1989 renouvelé une première fois en 2007, fixé en denrées et de façon globale pour les bâtiments d’habitation, d’exploitation et les terres louées était illicite, et constaté que ce bail avait été renouvelé au 15 février 2016 tandis que les consorts O…, bailleurs, avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une action en régularisation du fermage illicite le 11 juillet 2016, la cour d’appel, qui a déclaré leur action prescrite, a violé l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. Les consorts O…, qui ont soutenu en appel que délai de la prescription avait commencé à courir le jour du décès de leur auteur, ne sont pas recevables à soutenir devant la Cour de cassation une thèse contraire à celle qu’ils ont développée devant les juges du fond.

7. Le moyen est donc irrecevable.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

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Lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, le bail peut être conclu soit à l’amiable, soit par voie d’adjudication.

Lorsque le bail est conclu à l’amiable, le prix du fermage doit être compris entre les maxima et les minima prévus à l’article L. 411-11 du présent code.

Lorsque le bail est conclu par adjudication, les enchères sont arrêtées dès que le prix offert pour le fermage atteint le montant maximum fixé en application de l’article L. 411-11. Dans ce cas, tous les enchérisseurs peuvent se porter preneur au prix maximum. En cas de pluralité d’enchérisseurs à ce prix, le bailleur choisit parmi eux le bénéficiaire du nouveau bail ou procède par tirage au sort.

Quel que soit le mode de conclusion du bail, une priorité est réservée aux exploitants qui réalisent une installation en bénéficiant de la dotation d’installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées à l’article L331-2 du présent code, ainsi qu’à leurs groupements.

Ces dispositions s’appliquent aux conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage mentionnées à l’article L. 481-1.

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Jurisprudence

    • Attendu que lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, le bail peut être conclu soit à l’amiable, soit par voie d’adjudication ; que, quel que soit le mode de conclusion du bail, une priorité est réservée aux exploitants qui réalisent une installation en bénéficiant de la dotation d’installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 du présent code, ainsi qu’à leurs groupements ;

      Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 24 janvier 2007), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 7 décembre 2004, pourvoi n° 03-18.676), que les époux X…, se fondant sur les dispositions de l’article L. 411-15 du code rural, ont poursuivi la nullité d’un bail à ferme écrit consenti à M. Y… par la commune de Villette sur des parcelles qu’ils exploitaient depuis plusieurs années et demandé que soit reconnue leur qualité de titulaires d’un bail verbal soumis au statut du fermage ;

      Attendu que pour rejeter leur demande de nullité du bail, l’arrêt retient qu’il n’y a pas de nullité sans texte, que si l’article L. 411-15 du code rural prévoit en son alinéa 4 que « quel que soit le mode de conclusion du bail une priorité est réservée aux exploitants de la commune répondant » à certaines conditions, il ne prévoit pas la nullité de la conclusion du bail rural en cas de non-respect de cette priorité ;

      Qu’en statuant ainsi, alors que la violation de l’obligation d’ordre public imposée au bailleur, personne morale de droit public, de réserver aux exploitants agricoles mentionnés à l’article L. 411-15 du code rural une priorité lorsqu’elle donne en location des biens ruraux est sanctionnée par la nullité du bail, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

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Considérant qu’il résulte des dispositions des articles R. 343-3 et suivants du code rural, dans leur rédaction alors en vigueur, que la réalisation d’une installation en bénéficiant de la dotation d’installation aux jeunes agriculteurs prévue au 1° de l’article R. 343-3 ne constitue pas un acte instantané mais la réalisation progressive, étalée dans le temps, du projet d’installation au vu duquel et pour lequel la dotation a été accordée ; qu’il résulte de l’ensemble des dispositions alors applicables à cette dotation et notamment de celles des 5°, 6° et 7° de l’article R . 343-5 et de celles de l’article R. 343-18, alors en vigueur, que la réalisation du projet d’installation pour lequel la dotation était attribuée devait être regardée comme achevée à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la date à laquelle le bénéficiaire avait commencé à réaliser effectivement ce projet ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier, et notamment du certificat de conformité établi le 29 octobre 2002 par le directeur départemental de l’agriculture et de la forêt, que M. D…a commencé à compter du 16 avril 2002 à réaliser son installation conformément au projet pour lequel la dotation d’installation aux jeunes agriculteurs lui avait été accordée par une décision préfectorale du 11 mai 2001 ; que, à la date du 29 septembre 2006 à laquelle a été prise la délibération attaquée, le délai de dix ans courant à compter du 16 avril 2002 n’était pas expiré et qu’il en résulte que M. D…bénéficiait alors de la priorité instituée par les dispositions de l’article L. 411-15 du code rural ; qu’ainsi, en décidant par sa délibération du 29 septembre 2006 d’autoriser le maire à conclure des baux ruraux avec des agriculteurs qui ne bénéficiaient pas de cette priorité plutôt qu’avec M. D…qui était candidat à leur attribution, le conseil municipal a méconnu ces dispositions ; qu’il en résulte que, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de leur requête, M. A…et l’EARL de l’Entente ne sont pas fondés à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a annulé cette délibération ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soient mises à la charge de M. D…les sommes que demandent la commune de Freybouse, M. A…et l’EARL de l’Entente au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Freybouse la somme de 3 000 euros ;

Lien ARIANE

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application des articles L. 411-11 à L. 411-15.

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Les règles relatives à la contenance du fonds donné à bail à ferme sont celles énoncées par l’article 1765 du code civil.

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Les modalités de remise du prix de location en cas de destruction, en cours de bail, de tout ou partie de la récolte par cas fortuit sont régies par les articles 1769 à 1773 du code civil.

Dans tous les cas où, par suite de calamités agricoles, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier.

En conséquence, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur.

lien Légifrance

Jurisprudence

Attendu que, dans tous les cas où par suite de calamités agricoles, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier ; en conséquence, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur ; dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur ;

Attendu que, pour débouter Mme Y…, locataire de biens ruraux appartenant à Mme X…, de sa demande tendant à la condamnation de cette dernière à lui reverser une certaine somme correspondant au dégrèvement de l’impôt foncier au titre de l’année 1992, à la suite de calamités agricoles, le jugement attaqué (tribunal paritaire des baux ruraux, Castelnaudary, 14 décembre 1993), statuant en dernier ressort, retient que le fermage pour l’année 1992 n’a pas été payé par Mme Y… et qu’elle ne peut donc prétendre ni à une déduction ni à une ristourne ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la créance du preneur au titre du dégrèvement d’impôts fonciers dont a bénéficié le bailleur, à la suite de calamités agricoles, n’est pas subordonnée au paiement effectif du fermage, le Tribunal a violé le texte susvisé ;

Lien Legifrance