Chapitre 8: Dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial

L’insertion dans le contrat de bail d’une clause autorisant le locataire à céder son bail à d’autres personnes que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 411-35 est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément que chacune des parties entend qu’il soit soumis aux dispositions du présent chapitre.

A défaut, la clause est réputée nulle et le bail n’est pas régi par les dispositions du présent chapitre.

Les baux qui satisfont aux conditions prévues au premier alinéa sont régis, nonobstant toute convention contraire, par les dispositions du présent chapitre, ainsi que par les autres dispositions du présent titre qui ne leur sont pas contraires.

Toutefois, ne sont pas applicables aux biens immobiliers faisant l’objet de tels baux les articles L. 143-1 à L. 143-15 et L. 412-7 dès lors que le bail portant sur ces biens a été conclu depuis au moins trois ans.

En outre, les parties peuvent déroger, par convention expresse au moyen de clauses validées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, aux articles L. 411-25 à L. 411-29, L. 415-1L. 415-2 et L. 415-7. Elles peuvent également convenir d’une répartition différente de la charge du paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués prescrites par le premier alinéa de l’article L. 415-3.

Les parties sont libres de prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément.

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Jurisprudence

    • “Les dispositions de I’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime portent-elles atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 2, 4, 6, 16 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et l’article 1 de la Constitution du 4 octobre 1958 ? “

      Mais attendu, d’une part, que la question, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ;

      Attendu, d’autre part, que la disposition critiquée, corollaire du dispositif d’encadrement des loyers et de l’incessibilité du bail rural, n’a ni pour objet, ni pour effet de priver le bailleur ou le preneur sortant de leur droit de propriété, qu’elle poursuit un objectif d’intérêt général de politique agricole visant à faciliter l’installation des exploitants, qu’elle s’applique sans distinction aux exploitants individuels ou dans le cadre d’une société et que les parties ont la faculté de s’y soustraire en concluant un bail cessible hors du cadre familial, en sorte qu’il n’est porté atteinte ni au droit de propriété, ni au principe d’égalité, ni au principe de sécurité juridique, ni à la liberté d’entreprendre tels que constitutionnellement garantis ;

      D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;

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Le fonds exploité dans l’exercice de l’activité agricole définie à l’article L. 311-1, dénommé ” fonds agricole “, peut être créé par l’exploitant. Cette décision fait l’objet d’une déclaration au centre de formalités des entreprises de la chambre d’agriculture compétente.

Ce fonds, qui présente un caractère civil, peut faire l’objet d’un nantissement dans les conditions et selon les formalités prévues par les chapitres II et III du titre IV du livre Ier du code de commerce.

Sont seuls susceptibles d‘être compris dans le nantissement du fonds agricole le cheptel mort et vif, les stocks et, s’ils sont cessibles, les contrats et les droits incorporels servant à l’exploitation du fonds, ainsi que l’enseigne, le nom d’exploitation, les dénominations, la clientèle, les brevets et autres droits de propriété industrielle qui y sont attachés.

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D311-1 à D311-7 CRpm

Article 732 CGI : “Les actes constatant la cession à titre onéreux d’un fonds agricole, composé de tout ou partie des éléments énumérés au dernier alinéa de l’article L. 311-3 du code rural et de la pêche maritime, sont enregistrés au droit fixe de 125 €.

BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20

Mutations à titre gratuit de meubles ou d’immeubles – Successions – Champ d’application des droits de mutation par décès – Exonérations en raison de la nature des biens transmis – Bien rural donné à bail à long terme

BOFIP documentation fiscale

La durée minimale du bail mentionné au premier alinéa de l’article L. 418-1 est de dix-huit ans.

Son prix est constitué des loyers mentionnés à l’article L. 411-11 qui sont fixés entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à dix-huit ans, et les minima prévus au même article.

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A défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois au moins avant son terme, le bail est renouvelé pour une période de neuf ans. Ce congé est notifié sans que soient exigées les conditions énoncées à la section 8 du chapitre Ier du présent titre. Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. En cas de désaccord entre les parties, le tribunal paritaire des baux ruraux statue sur les conditions contestées du nouveau bail.

Par dérogation au 1° de l’article L. 411-31 et sauf en cas de raisons sérieuses et légitimes, constitue un motif de non-renouvellement ou de résiliation du bail un défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois. Néanmoins, le juge saisi par le preneur avant l’expiration de ce délai peut accorder, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement durant lesquels l’action en résiliation est suspendue.

Lorsque le bail n’est pas renouvelé à l’initiative du bailleur pour un motif autre que ceux prévus à l’article L. 411-31 du présent code ou à l’alinéa précédent, le bailleur paie au preneur une indemnité correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend notamment, sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur.

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Le locataire qui entend procéder à la cession de son bail notifie au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, un projet de cession mentionnant l’identité du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée.

Si le bailleur entend s’opposer pour un motif légitime au projet du preneur, il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai fixé par voie réglementaire. Passé ce délai, il est réputé accepter la cession.

La cession ne peut intervenir au cours du délai mentionné à l’alinéa précédent, sauf accord exprès du bailleur.

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Le délai prévu à l’article L. 418-4, alinéa 2, est fixé à deux mois à compter de la réception de la notification du preneur.

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L’article L. 411-74 n’est pas applicable aux baux régis par le présent chapitre.

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    • “Les dispositions de I’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime portent-elles atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 2, 4, 6, 16 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et l’article 1 de la Constitution du 4 octobre 1958 ? “

      Mais attendu, d’une part, que la question, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ;

      Attendu, d’autre part, que la disposition critiquée, corollaire du dispositif d’encadrement des loyers et de l’incessibilité du bail rural, n’a ni pour objet, ni pour effet de priver le bailleur ou le preneur sortant de leur droit de propriété, qu’elle poursuit un objectif d’intérêt général de politique agricole visant à faciliter l’installation des exploitants, qu’elle s’applique sans distinction aux exploitants individuels ou dans le cadre d’une société et que les parties ont la faculté de s’y soustraire en concluant un bail cessible hors du cadre familial, en sorte qu’il n’est porté atteinte ni au droit de propriété, ni au principe d’égalité, ni au principe de sécurité juridique, ni à la liberté d’entreprendre tels que constitutionnellement garantis ;

      D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;

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  • M. Christian Jacob attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur la loi d’orientation agricole n° 2006-11 du 5 janvier 2006 sur le bail cessible hors du cadre familial.
  • Le preneur peut céder son bail sous réserve de notifier au bailleur ce projet.
  • La cession s’opère sous réserve que le bailleur n’y oppose aucun motif légitime dans les deux mois.
  • Un droit de préférence peut être prévu au profit du propriétaire pour la cession isolée du bail.
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  • L’article L. 411-74 du code rural est inapplicable aux cessions de baux cessibles hors du cadre familial, ce qui permet de donner une valeur à ce bail. Le bailleur peut également demander au preneur un prix en contrepartie de la conclusion d’un tel bail.
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L’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime qui, à titre principal, interdit les pas-de-porte, n’est pas applicable aux cessions des baux cessibles hors cadre familial. Cette disposition, adoptée afin d’éviter toute ambiguïté, notamment lorsque la cession du bail s’accompagne de la cession du fonds agricole a été élargie par la loi de modernisation de l’agriculture. Se pose dès lors la question du traitement fiscal de l’indemnité (prix) perçue par le bailleur lors de la conclusion d’un bail cessible au profit du preneur

  • Il lui demande si le prix perçu par le bailleur doit être considéré comme un revenu foncier imposable ou être totalisé avec les autres revenus du contribuable pour former le revenu global qui sera soumis à l’impôt sur le revenu.
  • La conclusion d’un bail cessible au preneur par le bailleur avec versement d’une indemnité, lors de la conclusion du bail par le preneur au bailleur, peut aussi éventuellement être considérée comme une indemnité compensatrice de la perte de la disponibilité du bien.
  • En effet, une parcelle grevée d’un bail, et notamment d’un bail cessible voit sa valeur considérablement diminuée par rapport au même bien libre de toute occupation. S’agissant d’une indemnité « compensatrice », cette indemnité ne semble pas être imposable puisqu’elle ne compense que la perte de capital.
  • Il lui demande de lui préciser quel traitement fiscal doit être retenu lors de la perception du prix par le bailleur.

 

  • «  Le contribuable a loué l’immeuble en cause à la caisse d’épargne de Saint-Nazaire, qui n’a pas la qualité de commerçant, par un bail civil de 40 ans, et s’est en outre obligé à renoncer à toute faculté de résiliation de ce bail, sauf au cas de non paiement des loyers.
  • De telles stipulations entraînent nécessairement la disparition du fonds de commerce qui y était antérieurement situé.
  • Ainsi l’indemnité versée par la caisse locataire, en sus du loyer prévu au bail, lequel a un caractère normal, doit, dans les circonstances de l’espèce, être regardée comme la contrepartie de la dépréciation affectant le patrimoine du contribuable du fait de la nature et de la durée dudit bail et non comme un supplément de loyer. »
Article L631-24-4 CRpm
“Pendant une période de sept ans à compter de la publication de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, les contrats conclus entre producteurs et acheteurs mentionnés à l’article L. 631-24 et les obligations qui en découlent lorsqu’ils portent sur l’achat de lait de vache ne peuvent, à peine de nullité, faire l’objet d’une cession à titre onéreux, totale ou partielle.

Les dispositions du présent article sont d‘ordre public.
 
NOTA : Conformément au I de l’article 96 de la loi n° 2018-938 du 30 octobre 2018, ces dispositions entrent en vigueur le premierjour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi. Toutefois, les contrats établis sur la base d’un contrat type défini dans le cadre d’un accord interprofessionnel étendu peuvent être renouvelés ou prolongés avant la mise en conformité de ce contrat type. Ils doivent en toute hypothèse être mis en conformité au plus tard dans le délai d’un an à compter de la publication de la présente loi.
 
Article L631-24-5 CRpm
  • “Pendant une période de sept ans à compter de la publication de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, les contrats conclus entre producteurs et acheteurs mentionnés à l’article L. 631-24 et les obligations qui en découlent lorsqu’ils portent sur l’achat de lait autre que le lait de vache ne peuvent, à peine de nullité, faire l’objet d’une cession à titre onéreux, totale ou partielle.
Les dispositions du présent article sont d‘ordre public.
  • Le droit d’entrée dû lors de la conclusion d’un bail commercial doit, en principe, être regardé comme un supplément de loyer qui constitue, avec le loyer lui-même, la contrepartie d’une opération unique de location, et qui est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée au même titre que celui-ci, et non comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine.

La seule circonstance que le bail commercial se traduise, pour le preneur, par la création d’un élément d’actif nouveau, compte tenu du droit au renouvellement du bail que celui-ci acquiert, ne suffit pas pour caractériser une telle dépréciation. 

« l’indemnité de « pas-de-porte » perçue par un propriétaire :

cette indemnité s’analyse comme un supplément de loyer perçu d’avance mais elle n’en a pas moins le caractère d’un revenu exceptionnel »

  • Article 163-0 A du Code général des impôts
  • « I. – Lorsqu’au cours d’une année un contribuable a réalisé un revenu qui par sa nature n’est pas susceptible d’être recueilli annuellement
  • et que le montant de ce revenu exceptionnel dépasse la moyenne des revenus nets d’après lesquels ce contribuable a été soumis à l’impôt sur le revenu au titre des trois dernières années,
  • l’intéressé peut demander que l’impôt correspondant soit calculé en ajoutant le quart du revenu exceptionnel net à son revenu net global imposable et en multipliant par quatre la cotisation supplémentaire ainsi obtenue.
  • Les dispositions prévues au premier alinéa sont également applicables aux primes de départ volontaire ainsi qu’aux sommes reçues par les bailleurs de biens ruraux au titre d’avances sur les fermages pour les baux conclus à l’occasion de l’installation d’un jeune agriculteur bénéficiant de la dotation d’installation aux jeunes agriculteurs ou d’un prêt à moyen terme spécial, et aux primes ou indemnités versées à titre exceptionnel aux salariés lors d’un changement de lieu de travail impliquant un transfert du domicile ou de la résidence, même si leur montant n’excède pas la moyenne des revenus nets imposables des trois dernières années
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